We moeten het over geld hebben: fiscaliteiten op een rij

Een naheffing van Eneco voor € 15.000,- voor een achttal appartementen waarvan de helft in 2022 leeg heeft gestaan vanwege een renovatie: met die mededeling ga ik het paasweekend in. En het besef dat die verduurzaming er nu écht moet komen. Maar hoe dan, in monumentale panden op stadsverwarming? Die vraag blijft even liggen tot na het Paasweekend. Zoals de levertijd van de HR+++ ramen er ook niet korter op wordt waardoor het gezegde ‘je moet het dak repareren als de zon schijnt’ hoogstwaarschijnlijk deze zomer pas in de praktijk gebracht gaat worden.

Maar goed, zo kun je op iedere slak zout leggen en met Pasen voor de deur gaan we dat dus niet doen. Wat we wél gaan doen is alle fiscale artikelen eens op een rij zetten. De afgelopen maanden heeft Luc van Dijk, partner bij Rechtstaete Vastgoedadvocaten en belastingadviseurs, een groot aantal artikelen voor Overwaar.de geschreven. En aangezien álles wat hij schrijft, analyseert en concludeert jullie aandacht heeft, is deze nieuwsbrief volledig aan hem en zijn fiscale inzichten gewijd. Sommetjes, belastingdruk en oplossingen: allemaal in deze nieuwsbrief.

Interview Luc van Dijk

Waarom zou Marnix van Rij geen box 3 aanpassing voorstellen?

In de media en onder beleggers wordt over de gevolgen van de box3-aanpassingen en de middenhuurregulering gesproken alsof zich een apocalyps voltrekt in het vastgoed. Blijkt die paniek ook werkelijkheid? We spraken erover met Luc van Dijk, fiscalist en partner bij Rechtstaete vastgoedadviseurs én columnist bij Overwaar.de.

6 april 2023

De million dollar question

‘Wat moet ik doen?’

Regelmatig krijgt Luc van Dijk de vraag wat men in deze omstandigheden moet of kan doen. Het antwoord hangt uiteraard nogal af van de persoonlijke situatie en zijn expertise als fiscalist beperkt zich tot het fiscale deel van de problematiek waarmee de woningbelegger geconfronteerd wordt. Als ‘ervaringsdeskundige’ schetst hij zijn visie, in de hoop dat het een bijdrage kan leveren bij het vinden van de gezochte antwoorden.

6 april 2023

Een appartement van € 350.000,-

Een eenvoudig rekenvoorbeeld

Bijgaand voorbeeld toont het effect van de overbruggingsregeling Box 3 op het rendement van een belegger met een verhuurd appartement. Uitwerking A betreft de situatie onder het huidige regime (2022), uitwerking B behandelt de situatie onder de overbruggingsregeling (2023 – 2025) tegen een tarief van 34 procent en, ten slotte, betreft uitwerking C de situatie dat de huur wordt ‘gereguleerd’ en daarmee wordt verlaagd. Reken je mee?

6 april 2023

Een portefeuille van tien miljoen

Een 19 keer hogere belastingdruk in box 3

Voor de leesbaarheid houden we het voorbeeld eenvoudig; een belegger die in privé woningen heeft voor de verhuur met een marktwaarde (vrij van huur) van 10 miljoen euro. De WOZ-waarde in 2022 bedraagt 9 miljoen euro, een bedrag dat in 2023 enigszins hoger ligt, op 9,5 miljoen. De belegger heeft deze woningen bij de bank gefinancierd met een aflossingsvrije lening van 6 miljoen euro, tegen een rente van 4,5 procent. De bruto huur bedraagt 500.000 euro en de exploitatiekosten komen op 100.000 euro. 

6 april 2023

Wie zei dat het leven eerlijk is?

Hugo belegt wél belastingvrij (in vastgoed)

Waar het CDA-tandem Hugo de Jonge en Marnix van Rij ervoor zorgt dat particulieren niet meer rendabel kunnen beleggen in de verhuur van woningen, geldt dit niet voor zichzelf. Hun pensioenfonds belegt immers fors – belastingvrij – in diezelfde woningen, waarbij het rendement door de middenhuur regeling weliswaar wat lager zal uitvallen, maar niet fiscaal de nek om wordt gedraaid.

6 april 2023

En nog zo’n vraag…

Beleggen in box 3 of in de bv?

Eerder in deze nieuwsbrief maakt Luc van Dijk een vergelijking tussen de belastingheffing over een woningbelegging in box 3 tussen 2022 en 2023. De uitkomst van deze vergelijking was – niet onverwacht na alle commotie in de pers en vakbladen over dit onderwerp – een veel hogere belastingdruk in 2023. In dit artikel maakt hij de vergelijking tussen een belegging in privé en in de eigen bv. 

6 april 2023

Het roer radicaal omgooien?

Beter af door certificering?

Bij certificering wordt de woningbelegging niet in privé aangekocht, maar ondergebracht in een stichting administratiekantoor (een zogenoemde “StAK” of “stichting AK”), waarbij de belegger in ruil voor zijn inleg certificaten krijgt die recht geven op, kort gezegd, alle netto-opbrengsten met betrekking tot deze belegging. In feite houdt de belegger dus het volledige economische belang bij deze belegging en is de stichting niet meer dan een juridische huls.

6 april 2023

Nog éénmaal Luc aan het woord

Inleveren die huuropbrengsten!

“Wie voor zijn pensioen geïnvesteerd heeft in vastgoed, wil dat daar inkomen uit komt. De belastingheffing gaat echter ook over het indirecte rendement: de waardestijging. Dat moet je ergens van betalen. Als dat de huur is, dan raak je je inkomen kwijt, los van een eventuele aflossingsverplichting op de financiering. Als je met pensioen bent en je hebt het geld niet, dan ben je de sjaak.”

6 april 2023

Deel en mail ons!

Vastgoed en paaseieren hebben op dit moment wel iets gemeen: op een gegeven moment komen ze je neus uit. Dat paasei moet je laten liggen, maar je portefeuille moet je serieus bekijken. Het is met bloed zweet en tranen opgebouwd levenswerk en pensioen. Politiek dwingt menig woningbelegger met een meer dan financiële bril naar het levenswerk te kijken, als Overwaar.de kunnen we niet meer dan middels een nieuwsbrief hier rationeel bij te blijven. En dat terwijl er ook emotie in vastgoed zit. Die emotie stoppen we morgen in een extra nieuwsbrief dit weekend; gewoon omdat het kan en omdat het pasen is.

Voor nu vraag ik jullie weer om jullie verhalen te delen; mail me, en laat ons delen in je kennis, kunde en leermomenten. Dat de ‘excessen’ de media halen, geloof ik wel maar wie zijn toch die thuisbazen die woonruimte beschikbaar stellen aan al die woningzoekenden? Je weet me te vinden: ebru@overwaar.de.  En als je toch met een mail bezig bent, laat me dan ook even weten wat jullie willen lezen, waar jullie vragen over hebben en waarover jullie geïnformeerd willen worden. Uiteindelijk is Overwaar.de een samenwerking tussen lezers en auteurs. En mocht je nog geen jaarabonnement hebben, dan kun je dat hier afsluiten. Gewoon doen, zorg dat je niets mist! 

Ik wens je veel leesplezier; en vergeet ons vooral niet te delen op de socials! 

P.S. Een nieuwsbrief met oplossingen: er is uiteraard een eerlijkere manier van belasten.