Wat te doen?
Die vraag mag met recht de million dollar question genoemd worden. Want één feit staat als een paal boven water: de door Den Haag voorgestelde plannen pakken voor iedereen anders uit. Toch zagen we een interessante berekening voorbijkomen op LinkedIn, over het effect van de overbruggingsregeling van Box 3 op het rendement van een belegger met een verhuurd appartement. Niet te groot, niet te klein, tegen een WOZ-waarde van 350.000 euro en maandelijkse huuropbrengst van 1.200 euro. We belden met de auteur, Luc van Dijk, partner bij Rechtstaete vastgoedadvocaten & belastingadviseurs. Dat leerzame gesprek over fiscale donderwolken lees je hier.
Dus tja, wat te doen? De komende tijd stellen we die vraag aan beleggers; deze week is het Esther Dekker die toelicht hoe zij 2023 voor zich ziet. Want dat de prijzen dalen, is een gegeven; dat woningen daardoor niet betaalbaarder of bereikbaarder worden óók. De te trekken conclusie op basis van de plannen zoals deze nu op tafel liggen, wordt door Luc van Dijk treffend samengevat: inleveren die huuropbrengsten!
Laten we rekenen
Een eenvoudig voorbeeld
Luc van Dijk, partner bij Rechtstaete vastgoedadvocaten & belastingadviseurs, nam een appartement van 350.000 euro onder de loep. Aan de hand van drie scenario’s laat hij zien wat de gevolgen van de gewijzigde heffing over inkomsten uit Box 3 zijn. De eerste daarvan betreft de situatie onder het regime zoals nu in 2022, een ander scenario is de heffing onder de overbruggingsregeling (2023 – 2025) tegen een tarief van 34 procent. In de laatste casus is er sprake van een ‘gereguleerde’ huur die wordt verlaagd. Spoiler alert: leuker kunnen ze het niet maken…
16 december 2022
Inleveren, die huuropbrengsten!
Bellen met Luc van Dijk
Het eerder genoemde rekenvoorbeeld is nog maar het begin. “Eerst was een woning ‘onbereikbaar’ omdat de huur te hoog was, nu omdat ze dankzij de Hugo-regels bezet zullen blijven. De plannen van staatssecretaris Marnix van Rij zijn daarentegen zo mogelijk nog onnavolgbaarder: hij wil een vermogenswinstbelasting of vermogensaanwasbelasting introduceren. “Winstbelasting is niet zo unfair, dan word je belast wanneer je inkomen krijgt. Maar een vermogensaanwasbelasting is narigheid; het belasten van rendement dat je nog niet hebt genoten.” Riemen vast, het wordt een dolle rit in de belastingsachtbaan.
16 december 2022
Knopen tellen dan maar?
Kritisch door de portefeuille
Esther Dekker is partner bij drie bedrijven: Max Rental, dat woningen van particuliere beleggers beheert; Fortus, dat zich richt op de verkoop van vastgoedbeleggingen; en ontwikkelingsbedrijf Cube Investment. Maar bovenal deelt ze kennis. “Ik denk dat het komende jaar een stuk rustiger wordt, alleen mensen met cash die weinig hoeven te financieren kunnen nog kopen. Wij kopen ook niets bij, maar zijn juist heel kritisch door de portefeuille gegaan en proberen een aantal panden die slecht renderen uit te ponden.”
16 december 2022
De prijzen dalen
Betaalbaarder wordt het niet
De Rabobank denkt niet dat de dalende huizenprijzen tot meer transacties zullen leiden. “De hogere rente betekent dat mensen ten opzichte van hun inkomen fors minder kunnen lenen en dus zullen kunnen bieden’, zegt woningmarkteconoom bij de Rabobank Carola de Groot. “Inmiddels zijn zelfs twee modale inkomens onvoldoende om een gemiddeld geprijsde woning te kopen. Zeker voor veel starters blijft een koopwoning onbereikbaar.”
16 december 2022
Voor wie het nóg een keer wil nalezen
Hugo’s brief aan de Tweede Kamer ontleed
Even een disclaimer vooraf: de brief die Hugo de Jonge naar de Tweede Kamer stuurde heb ik integraal gekopieerd. Daarnaast heb ik erop gereageerd: alle vet- en schuingedrukte zinnen die je in de brief leest, zijn mijn commentaren en vragen. De minister praat niet terug en zijn woordvoerders spreken in raadsels. Wat dus rest zijn vragen, vragen en nog meer vragen. Nog een dingetje: de verwijzingen naar de voetnoten heb ik verwijderd, eigenlijk per ongeluk. Sorry. Wil je brief lezen zonder mijn commentaar? Dat kan hier.
16 december 2022
Deel en mail ons!
Hoe je het ook wendt of keert: door de regulering die boven de particuliere beleggersmarkt hangt, zullen alleen de happy few nog een woning kunnen vinden. Het zal er ook niet goedkoper op worden. Maar beeldvorming is nou eenmaal óók belangrijk, zo niet belangrijker — misschien wel de belangrijkste reden waarom we op een woning-, huur- en beleggingsinfarct afstevenen.
Maar goed, we hebben een weekend om alles te laten bezinken. Ik wens jullie veel plezier met deze nieuwsbrief. En voor al jullie reacties, adviezen, tips, en klachten, kunnen jullie me mailen op ebru@overwaar.de. Doe dat vooral, want ik vind het leuk om van jullie te horen.
Dank weer voor het vertrouwen. Lees, deel en mail ons!
Goed weekend!
P.S. Mag ik jullie nog een keer op ons abonnement wijzen? Mis niets, lees alles! Gun jezelf deze info-boost en sluit hier een abonnement af!