Tien kansen voor beleggers op de vastgoedmarkt

Servaas van der Laan

Hoofdredacteur Vastgoedmarkt

Het verhaal van nu is: de vastgoedmarkt moet door de renteschok een nieuwe balans vinden tussen vraag en aanbod. Dit vergt ongeveer anderhalf jaar. Daarna gaan we weer terug naar normaal. En dus gaan beleggers op hun handen zitten. Het beleggingsvolume daalde het eerste kwartaal met 70 procent, becijferde JLL.
Maar waarom wachten? Op vastgoedmarkt.nl leest u tal van analyses, reportages en interviews. Wie tussen de regels doorleest, ontdekt een aantal aanwijzingen waarom het juist verstandig is om nú te handelen. Laat ik er eens een paar op een rij zetten.

1. Er is opeens aanbod! ‘Een grote buitenlandse belegger is bezig met de verkoop van goede kantoorgebouwen op goede plekken,’ verklapt Erik Langens van vastgoedadviseur CBRE. Ja, u leest het goed. Jaren lang was iedereen op zoek naar courant aanbod. Maar nu ligt het gewoon voor het oprapen. Sla uw slag, zou ik zeggen. De prijs, daar komt u wel uit toch?
2. Er is nog steeds een sterke gebruikersvraag naar kantoren. Het is niet zo dat er in de huidige post-covid-situatie geen vraag is naar kantoren. ‘De vraag naar kwalitatief hoogwaardige kantoorruimte is hoog, vooral nu gebruikers willen besparen op energiekosten,’ constateert NVM Business. Probleem: die kantoren zijn er niet, want bouwen is op dit moment te duur. Maar ze worden kennelijk wel aangeboden (zie punt 1). Dus nogmaals: sla uw slag.
3. Ook vraag naar wonen is onverminderd hoog. ‘Ze willen wel, maar kunnen even niet,’ zegt Esther Agricola van ontwikkelaar BPD. ‘Ze’, zijn in dit geval kopers die even de financiering niet meer rond krijgen of vanwege de onzekerheid een nieuwbouwwoning niet aandurven. Maar de latente vraag naar woningen is gigantisch. Daarom houdt BPD de draaimolen koste wat kost draaiende. Een goed voorbeeld voor anderen, hoe ingewikkeld ook. Uiteindelijk is niet de vraag, maar aanbod het probleem op die woningmarkt. Dus ga aan de slag met die woningen!
4. Uitponden biedt juist kansen. Veel met name kleinere particuliere beleggers maken een exit op de huurwoningmarkt. Prima, want ook hier geldt: jarenlang was aanbod aan woningen het probleem. En nu worden ze opeens massaal aangeboden!
5. Vraag naar huurwoningen onverminderd hoog: Projectontwikkelaars krijgen dure koop even niet verkocht, daarom schuiven ze de huurwoningen naar voren. Er is een gigantische vraag naar huurwoningen. Dit zag je ook tijdens de vorige crisis, constateert Piet Eichholtz. ‘Dat leidde tot een enorme daling van de koopwoningprijzen, maar tegelijkertijd gingen de huren jaar in jaar uit wel keurig omhoog. Het was een gouden tijd voor woningbeleggers.’ Dus laat de uitponders uitponden en sla uw slag!
6. Afwaarderingen van woningen vallen mee. Bovenstaande voorbeeld impliceert dat de afwaardering van huurwoningen mee zal vallen. Natuurlijk, de afgedwongen middenhuur is een flinke afwaardering voor woningbeleggers. Maar gezien de schaarste die er al is en die dezelfde regulering zal vergroten, betekent dat risico op leegstand nul is en dat er de komende jaren huurgroei in het verschiet ligt.
7. Afschrikeffect fiscale druk biedt ook kansen. Natuurlijk is het even wennen, zegt ook Piet Eichholtz. ‘Particuliere vastgoedbeleggers komen gewoon uit een belastingparadijs, ze hoefden immers bijna geen fluit belasting te betalen! Hoewel ikzelf ook geraakt word, vind ik het vrij logisch dat je gewoon belasting betaalt over de opbrengst van je beleggingen.’ En wie dit accepteert, kan nog gewoon woningen verhuren. Nu al wordt de box-3heffing herzien. Profiteer dus van het afschrikeffect voor anderen en blijf zitten waar je zit.
8. Inflatie kan worden doorberekend. Natuurlijk is de hoge rente vervelend. Maar vergeet niet dat die rente een gevolg is van de hogere inflatie. En die kan meestal nog ‘gewoon’ worden doorberekend. In ieder geval op de woningmarkt en in de logistieke vastgoedmarkt.
9. Nederland logistieke hotspot. ‘Logistieke vastgoedmarkt zwaar onderuit,’ constateert JLL. De verslechterde economie maakt gebruikers van logistieke ruimte voorzichtiger. Natuurlijk dwingt de huidige situatie tot verstandige beslissingen. Maar laten we niet vergeten dat de leegstand 1,3 procent is en dat er mede door de stikstofcrisis en restricties van lokale overheden in het kader van de verdozingsdiscussie nauwelijks nieuwe locaties bijkomen. Tel daar de unieke ligging van Nederland in de Rijndelta bij op en je snapt dat je ook hier in de meeste gevallen verzekerd bent van een goede huurgroei met laag leegstandsrisico.
10. Vastgoed behoudt altijd zijn waarde. Een dooddoener wellicht, maar belangrijk om te benadrukken in onzekere tijden. In veel vorige crises en bubbels bleek vastgoed altijd een stabiele investering. Zeker in een landje met schaarse ruimte en een groeiende bevolking als Nederland zal onroerend goed over het algemeen een solide investering blijven.