In vijf stappen een huurcontract opstellen

Op zich volstaat een mondelinge afspraak met een huurder net zo goed als een getekend papiertje. Alleen zijn dergelijke afspraken lastiger aan te tonen wanneer er zich problemen voordoen. Kortom: wees wijs en weet hoe je het beste huurcontract met je huurder kunt afsluiten.

Gefeliciteerd!

Het eerste pand is gekocht voor de woningverhuur. Je kunt gebruik maken van de diensten van een gerespecteerde verhuurmakelaar om zowel een capabele huurder te vinden als het tekenen van een huurovereenkomst. De makelaar zal allemaal wel weten wat de regels zijn. Lekker makkelijk.

Maar het hoeft niet. De makelaar zal je ongetwijfeld goed inlichten wat komt kijken bij een huurcontract of -overeenkomst en adviseren welk type contract je dient te hebben. Het is goed om te weten dat je voor een groot gedeelte geheel vrij bent om zelf een eigen huurcontract op te stellen. 

Hoe? Zo dus!

Stap nul is simpel: we gaan ervan uit dat er al een potentiële huurder is. Achtergrond, inkomenspositie en mogelijkheid tot garantstelling – zie ook verderop – zijn ruimschoots en naar tevredenheid onderzocht door jezelf of de makelaar. Dit klinkt ingewikkelder dan het is: vragen om een identiteitsbewijs en bewijs van inkomen. Waarbij naast alle papieren die overhandigd worden, één belangrijk element niet over het hoofd gezien kan worden: intuïtie. Iemand met een vaag verhaal die zich met gemak over de huurprijs zet, kún je geloven. Of je kiest eieren voor je geld. Uitgaande van een bonafide huurder, zijn dit de volgende stappen.

Eerste stap: wat is een contract?

Ook al is het toegestaan en gemakkelijk om met de huurder mondeling af te spreken wat hij of zij gaat huren en tegen welke prijs, kiest elke verhuurder ervoor om de huurovereenkomst op schrift vast te stellen. ‘Schrift’ mag je ruim interpreteren, een gewaarmerkt computerbestand bijvoorbeeld in PDF-formaat compleet met de handtekeningen voldoet hieraan. Het handigst is om gebruik te maken van modelcontracten. Die staan op verschillende websites en het meest overzichtelijk bij Vastgoed Belang. Voor tijdelijke verhuur kunt u hier en hier terecht. Voor tijdelijke verhuur volgens de Leegstandswet is een schriftelijk huurcontract verplicht.

Tweede stap: wat staat er in het contract?

Een paar zaken dienen altijd in het contract te staan 

• Uiteraard alle namen en (eerdere) adresgegevens: van jezelf, de huurder en de eventuele garantstellers; 
• Het huurbedrag en waar deze uit bestaat, zoals servicekosten. Wanneer in de maand de huur moet worden overgemaakt, naar welke bankrekening plus de datum van de jaarlijkse huurverhoging en percentage; 
• De borg, meestal 1 of twee keer de maandhuur; 
• Gegevens van het gehuurde: adres en omschrijving van het aantal kamers, keuken, sanitair en eventueel berging plus leefregels (zoals geen harde muziek, niet roken binnen en geen huisdieren);
• Begindatum en eventueel einddatum bij tijdelijke huur;
• En last but not least: alle handtekeningen! 
• NIET VERGETEN: een kopie van de algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte.

Derde stap: verhuren met of zonder einddatum?

In het geval van verhuur zonder einddatum is er sprake van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd en mag de huurder zo lang als hij of zij wenst erin blijven en heeft deze recht op huurbescherming. Dit contract komt het meest voor. Risico voor de verhuurder is dat een huurder tientallen jaren erin blijft met een destijds afgesproken lage huur die slechts jaarlijks met een klein percentage groeit. De verhuurder kan dan niet meer uitkomen met de exploitatie omdat de onderhoudskosten en gemeentelijke lasten sneller stijgen dan de huurinkomsten.

In het geval dat van tijdelijke verhuur zijn er speciale regels en moet er in sommige gevallen een vergunning aangevraagd worden bij de gemeente. Daarbij zijn vier vormen mogelijk:

• Huurcontract voor bepaalde tijd, maximaal twee jaar voor een zelfstandige ruimte. Voor onzelfstandige woningen is dat maximaal vijf jaar. Zoals het campuscontract bij studentenkamers mits een verhuurvergunning is aangevraagd. Let op dat u tussen de drie maanden en één maand voor de einddatum de huurder schriftelijk informeert dat de huur afloopt. Vergeet u dit dan geldt de huurbescherming en kan de huurder er niet worden uitgezet. U mag niet opnieuw dezelfde huurder een tijdelijk contract aanbieden. Dan wordt het een ‘gewoon’ huurcontract. 
• Tussenhuur: uw woning tijdelijk verhuren wanneer u op reis bent wegens werk of studie. Vaak gedaan door expats. U mag de woning meerdere keren tijdelijk verhuren aan dezelfde huurder. De huur opzeggen mag u als verhuurder met inachtneming van een opzegtermijn van 6 maanden.
• Interessant is de woning verhuren volgens de Leegstandswet. Bijvoorbeeld wanneer de eigen woning nog te koop staat terwijl u al bent verhuisd. Of er zijn plannen tot sloop of renovatie op termijn. Dan mag u binnen deze wet uw woning tijdelijk verhuren. Dat is maximaal twee jaar met verlenging tot 7 jaar. 
• De vierde optie is de vakantieverhuur van uw woning aan toeristen bijvoorbeeld via Airbnb. Steeds meer gemeenten willen deze vorm van verhuur reguleren vanwege overlast en het bezet houden van woningen. Elk jaar komen er strengere regels met onder andere maximaal aantal verhuurdagen en een meldplicht. Er is een nieuwe wet hiervoor in de maak.

Vierde stap: wat wordt de huurprijs?

Heel belangrijk: welke huur ga je vragen? Als je net voor een paar ton een appartement in een van de vier grote steden hebt aangekocht, dan mag je hopen dat het gekochte onder de vrije sector valt. Als het appartement klein is qua oppervlakte en bovendien kaal qua voorzieningen, dan is de kans groot dat u niet boven de 142 punten uitkomt en niet meer mag vragen dan €763,47, de huurprijsgrens voor een sociale huurwoning. De punten volgens het woningwaarderingstelsel (WWS) kunt u krijgen voor oppervlakte, aantal kamers, duurzaamheid en sanitair. 

Uiteraard kunt u naar eigen inzicht een veel hogere huur vragen vanwege de schaarste maar de huurder kan altijd naar de Huurcommissie toelopen en een lagere huur met terugwerkende kracht afdwingen. 

Sommige verhuurders proberen dit onheil te bezweren door bestaande sociale huurwoningen ‘luxer’ te maken door bijvoorbeeld het aanrecht te verlengen en de montage van een ligbad. Of omdat het toevallig in een gewilde stadswijk ligt met hoge WOZ-waarden. Dan kan een woning zomaar in de vrije sector vallen. Om een goede schatting te maken van de actuele markthuur kun je het beste de kaart van (ver)huursite Pararius raadplegen met te huur staande huizen in de nabije omgeving. Even opletten of je kaal, gestoffeerd of gemeubileerd verhuurt. De meest voorkomende huurwoningen zijn gestoffeerd.

Bovenstaande huurbedragen zijn kale huur. Servicekosten (zoals kosten van beveiliging en schoonmaak) doen zich vooral voor bij complexgewijze verhuur, en nauwelijks bij een enkel te verhuren appartement. Huurders sluiten zelf hun energiecontract af maar als de woning is verduurzaamd, is een hogere huurprijs mogelijk aangezien huurders lagere energiekosten hebben. 

Helaas liggen er plannen van minister Hugo de Jonge om de sociale huursector op te rekken naar €1250 per maand (232 punten). 

Vijfde stap: wat te doen bij twijfel?

Verhuren is complex en iets dat je goed wil doen. Logisch. Wanneer je niet zeker weet of je zelf opgestelde (model)huurcontract voldoet, raadpleeg dan een in huurrecht gespecialiseerde jurist. Hierbij geldt: Google is your friend! Of vraag rond bij andere ervaren verhuurders of je makelaar – het is geen rare vraag. vastgoedjongens en -meisjes houden niet echt van de papierwinkel en verwijzen je graag door naar de bevriend advocaat, notaris of taxateur. Het kan natuurljk nooit kwaad om een jurist naar je huurcontract te laten kijken, ook als je wel overtuigd bent maar je bent afgeweken van een modelhuurcontract. De kosten van het inschakelen van specialisten wegen altijd op tegen gedoe achteraf. 

Laatste tip: vermijd gedoe!

Verzeker jezelf van geen gedoe en vermijd de gang naar de huurcommissie. Mocht dat wel gebeuren, zorg dat je voorbereid bent door bijvoorbeeld van te voren zelf een puntentelling op te laten stellen. Of een advocaat te raadplegen. Weet dat vooral tijdelijke huurcontracten venijnige regels die een niet-oplettende verhuurder geld kan kosten. Bijvoorbeeld bij te laat informeren van de huurder dat het huurcontract binnenkort eindigt. Dan verandert een tijdelijk huurcontract van rechtswege in een contract voor onbepaalde tijd en heeft uw huurder rechtsbescherming. Bezint eer ge begint, gaat ook op voor huurcontracten.