De regels van het financieringsvoorbehoud

Bij de totstandkoming van de koopovereenkomst wordt een afspraak gemaakt met betrekking tot het financieringsvoorbehoud. Hierin staat dat koper de overeenkomst kan ontbinden wanneer hij er niet in slaagt de benodigde financiering te verkrijgen. Als de koper besluit een beroep te doen op het financieringsvoorbehoud en de koopovereenkomst te ontbinden, zal hij moeten bewijzen dat hij geen financiering kan krijgen, ondanks dat hij daartoe wel de nodige inspanningen heeft verricht. 

Inspanningsverplichting

Verder wordt altijd een termijn overeengekomen waarbinnen de koper zich op het financieringsvoorbehoud kan beroepen. Na het verstrijken van deze termijn is het voor koper niet meer mogelijk de koopovereenkomst op deze grond te ontbinden.

In de koopovereenkomst wordt vaak ook afgesproken welke documenten er aangeleverd moeten worden, wil de koper een geslaagd beroep kunnen doen op het financieringsvoorbehoud. Dit wordt ook wel de documentatieplicht genoemd. De documentatieplicht dient om de verkoper in staat te stellen te controleren of de koper aan zijn inspanningsverplichting heeft voldaan. In de meeste koopovereenkomsten wordt afgesproken dat koper tenminste één afwijzingsbrief moet aanleveren van een Nederlandse hypotheekverstrekker. Het is echter ook mogelijk om af te spreken dat twee afwijzingen aangeleverd moeten worden. 

Goed gedocumenteerd

Verder is van belang dat in de koopovereenkomst doorgaans staat dat het beroep op de ontbindende voorwaarde ‘goed gedocumenteerd’ moet worden gedaan. In de praktijk ontstaat nogal eens verwarring over deze term, omdat kopers soms menen dat als zij denken het maximale te hebben gedaan, dit ook volstaat. In een uitspraak van de Rechtbank Den Haag wordt echter overwogen dat wanneer in de koopovereenkomst is opgenomen dat goed gedocumenteerd inhoudt dat een kopie van de hypotheekaanvraag en een gemotiveerde afwijzing aan moet worden geleverd, dit een harde verplichting blijft. Is hieraan niet voldaan, kan dus niet met succes worden ontbonden. In de betreffende uitspraak stelden kopers zich op het standpunt dat hen niet kon worden toegerekend dat zij de benodigde stukken niet aan konden leveren, omdat de bank hen, volgens haar eigen richtlijnen, geen kopie van de hypotheekaanvraag kon verstrekken. De rechtbank passeerde dit verweer, gelet op de gemaakte afspraken in de koopovereenkomst. Kopers hadden verkoper eventueel op een andere goed gedocumenteerde wijze in staat moeten stellen om te controleren of zij aan hun inspanningsverplichting hadden voldaan. Hierbij valt volgens de rechtbank te denken aan het verstrekken van informatie of documenten waaruit blijkt voor welk(e) bedrag(en) financiering is aangevraagd, welk(e) inkomen(s) bij de aanvraag is/zijn meegewogen, welk type hypotheek is aangevraagd, of sprake is van een rentevaste periode en zo ja, wat de duur daarvan is en eventuele andere relevante voorwaarden die bij de aanvraag zijn gesteld. De enige informatie die kopers in kwestie hebben aangeleverd, is echter een korte afwijzingsbrief van de bank. Volgens de rechtbank hebben zij hiermee niet voldaan aan de verplichting om zich op goed gedocumenteerde wijze op het financieringsvoorbehoud te beroepen.

Streng, strict en duidelijk

Soms wordt overeengekomen dat onder goed gedocumenteerd wordt verstaan de toezending van twee afwijzingen. Als vervolgens één financieringsaanvraag van de koper wordt afgewezen, kan dat onder omstandigheden ook volstaan. Echter moet dan voor beide partijen volstrekt duidelijk zijn dat het doen van meer aanvragen geen zin heeft, zo overweegt de Rechtbank Oost-Brabant. Die duidelijkheid moet al bestaan op het moment van het inroepen van het financieringsvoorbehoud, omdat hiermee het belang van de verkoper om niet te lang in onzekerheid te verkeren over het doorgaan van de verkoop wordt gediend. Dit sluit aan bij de term ‘goed gedocumenteerd’. Alle bewijsstukken moeten voor het verstrijken van de termijn worden aangeleverd zodat de verkoper kan controleren of er terecht een beroep op het financieringsvoorbehoud wordt gedaan. Wanneer deze bewijsstukken niet tijdig blijken te zijn aangeleverd, zal worden geoordeeld dat koper de koopovereenkomst niet kan ontbinden op grond van het financieringsvoorbehoud.

Controle

Al met al is de rechtspraak op het gebied van het financieringsvoorbehoud behoorlijk streng. De gemaakte afspraken worden in beginsel strikt uitgelegd. Er zijn weliswaar uitzonderingen mogelijk, maar dan zal er toch op andere dan de afgesproken wijze duidelijke informatie moeten worden verstrekt waaruit blijkt dat de koper zijn uiterste best heeft gedaan om een financiering te verkrijgen. Het is daarbij met name van belang dat de verkoper dat ook aan de hand van de aangeleverde documenten kan controleren.