Zeven tips na duizend dagen (t)huisbaas

Bijna duizend dagen belegt Rogier Henteaar inmiddels in huurhuizen en zelden heeft hij zoveel geleerd. Hij zet zijn zeven beste tips op een rij. 

Business,Concept,-,Top,View,Notebook,Writing,Top,Tips
Rogier Hentenaar
Rogier is freelance journalist en vastgoedbelegger

1. Beleg in de stad

Wie start met beleggen kan het beste investeren in huurwoningen in de stad. In steden is de kans dat een huurwoning leeg blijft staan nu eenmaal een stuk kleiner dan in een dorp, ook al heb ik daar geen concreet bewijs voor. Wel kun je hier lezen dat in steden de grootste bevolkingsgroei valt te verwachten. 

Je eigen stad ken je het beste, blijf met investeringen daarom zo veel mogelijk binnen de gemeentegrens. Je bent ongetwijfeld op de hoogte waar de goede en slechte wijken liggen en welke wijken in ‘opkomst’ zijn. Ga niet beleggen in de zogenoemde goede wijken. Het is daar duur en alleen aan te raden als je tegen een buitenkansje aanloopt: een klushuis of een bedrijfspand dat je kunt transformeren in meerdere appartementen. Weet dan wel dat je ontwikkelaartje aan het spelen bent en geen box 3 belegger meer bent. 

2. Blijf dichtbij OV-centra

Als je al een idee hebt waar je wilt investeren, probeer dan woningen te vinden dichtbij grote OV-centra. In mijn geval werd dat Amsterdam-Noord, dicht bij de eindhalte van de Noord-Zuid metrolijn die pas in 2018 opende. Ideaal voor expats die op de Zuidas moeten zijn. In precies een kwartier is de kantorenwijk te bereiken vanaf het uiterste puntje van Noord. In welke wereldstad kan dat? Zo ontdekte ik in Amsterdam Zuidoost – De Bijlmer in de volksmond – geweldig betaalbare woningen voor de verhuur op een steenworp afstand van een metrostation. 

In afnemende populariteit zijn wijken dicht bij treinstations het meest aan te bevelen, gevolgd door wijken nabij metrostations en als laatste bus- en tramhaltes. 

3. Koop de goedkoopste vrijesectorwoning die er is

Het loont om vaak en lang sites als funda en Pararius door te nemen. Of je hebt zelf je eigen adresjes om voordelig koopwoningen op de kop te tikken en die vervolgens te verhuren. Je kunt ook flyers uitdelen in de buurt waar je wilt investeren en afwachten of er iemand hapt. Daar had ik geen zin in. Juist door koopwoningen in de gewenste wijken op Funda te vergelijken met de huurprijzen van woningen op Pararius die ongeveer even groot zijn, krijg je gaandeweg een heel aardig idee van de verhouding tussen inkoopprijs en de latere huurprijs. Rond 2019 en 2020 midden in de coronatijd stonden beschikbare woningen waar ik mijn oog op had laten vallen voor zo’n drie ton te koop. Hierbij waren maandhuren van minstens €1250-1500 mogelijk. Het betrof appartementen met twee tot vier slaapkamers en een oppervlakte van minstens 75 m2. Dus in de puntentelling lagen ze aan de veilige kant van de vrije sector.   

4. Koop alleen appartementen in gebouwen met een sterke VvE

Wie zo weinig mogelijk gedonder wenst te hebben met uitwendig onderhoud, koopt alleen appartementen met een VvE (vereniging van eigenaren) die van aanpakken weet. En één met een stevige kaspositie. Bekijk de aankoopdocumentatie ook op informatie over de VvE en de kwesties die er spelen. Het beste zijn de VvE’s die gelieerd zijn aan woningcorporaties toen alle appartementen destijds nog sociaal verhuurd werden. Deze VvE’s hebben doorgaans een toegankelijke site en een eigen onderhoudsteam die snel komt en billijke prijzen rekent voor extra onderhoud die niet onder de VvE valt. Ook kennen ze de snelste weg voor het aanvragen van duurzaamheidsubsidies. 

Laat je niet gek maken met lage VvE-maandtermijnen als reden voor aankoop. Als er groot onderhoud aankomt, vliegen de maandelijkse VvE kosten al net zo makkelijk omhoog

5. Niet zelf klussen

Ga niet zelf de klusser uithangen om de woning binnenin op te knappen. De fiscus kan je als ondernemer betitelen en dan vervallen de voordelen van box 3 beleggen zoals het onbelast incasseren van de huur. Een ervaren klusser inhuren is het beste. 

Een extra tip: vraag de klusser om rond te kijken hoe het staat met de woning in het algemeen. Zorgt de huurder er netjes voor? En betaal de rekening van de klusser direct. Zo komt hij bij de volgende klus weer snel opdraven.

6. Reken nooit op betrouwbare huurders

Wie inmiddels meerdere huizen verhuurt, heeft al kunnen ervaren dat de kans op problemen met huurders nagenoeg 100% is. Huurders zijn te laat met de betaling of missen een maandtermijn. Dat betekent dat je er steeds achteraan moet. Het scheelt uiteraard als je vooraf een screening maakt van potentiële huurders door te vragen naar werk, loonopgaven, garantiestelling, minstens één of twee maanden borg in een dichtgetimmerd huurcontract en een automatische overschrijving eisen. Toch zal het je niet vrijwaren van toekomstige problemen. Het is belangrijk om altijd met de huurder goed in gesprek te blijven

Is de huurder vaak te laat met de huur, waarschuw hem of haar een paar dagen ervoor. Stel bij een gemiste maandhuur zo snel mogelijk een betalingsregeling voor, bijvoorbeeld dat de huur in vier maanden wordt ingelopen. Dreig met een incassoprocedure alleen wanneer de huurder ook de betalingsregeling niet nakomt.

7. Stel niet te snel een beheerder aan

Wie start met beleggen moet eerst zelf een paar jaar leren beheren. Dus niet te snel uitbesteden aan een externe beheerder ook al ligt het voor de hand als box 3 belegger. Zoals in Tip 5. Denk je voldoende te hebben geleerd en het beheer van de uitgedijde woningportefeuille te veel tijd kost, zoek dan een externe beheerder. Geef vooral startende nieuwe beheerders een kans om voor je te werken. Zij hebben het vak bij een grote beheerder geleerd en willen graag laten zien wat ze waard zijn. Bovendien zijn hun tarieven – tussen de 5-8 procent van de maandhuur – (nog) draaglijk.  

Schrijf je in en lees direct verder

Met jouw gratis Overwaar.de account weet jij als vastgoedliefhebber precies waar je rekening mee moet houden bij de aankoop en verhuur van vastgoed. Daarnaast ontvang je twee keer per week het laatste nieuws over investeren in woningen in je inbox.


Heb je al een account? Log in.