Zeven oorzaken voor sterkere afkoeling woningmarkt

Ging de bank voor 2022 eerst nog uit van 15 procent minder transacties dan het voorgaande jaar, nu verwacht ABN Amro een daling van 17,5 procent. Voor 2023 is de verwachting niet meer een stabilisatie van het aantal transacties, maar een daling van 2,5 procent. Vanaf volgend jaar zwakt ook de prijsstijging af. Voor 2022 gaat de bank wel uit van een hogere prijsstijging: niet 12,5 procent maar 15 procent. Maar voor 2023 verwacht de bank een prijsstijging van 2,5 procent in plaats van 5 procent. Ook in de jaren daarna zal de prijsontwikkeling volgens ABN Amro gematigd zijn. Dit zijn de redenen waarom de bank een sterkere afkoeling verwacht.

1. Tijdelijke inflatiestijging mogelijk niet zo tijdelijk

In theorie is de inflatiestijging nog uit te leggen als een gevolg van de oorlog in Oekraïne. Het militaire conflict joeg de energieprijzen op en verstoorde de productieketens. Toch is de Europese Centrale Bank (ECB) er niet gerust op dat de inflatie weer naar een lager niveau terugkeert. Dat komt doordat de inflatieverwachtingen van gezinnen en bedrijven stijgen. Noem het een self fulfilling prophecy, maar dan kan die stijging ook werkelijkheid worden.

2. Rentetarief ECB zal verder stijgen

De ECB zal het depositotarief met anderhalf procentpunt verhogen naar 1 procent begin volgend jaar en het tarief daarna stabiel houden, verwacht ABN Amro. Dat zal tot een stijging van de lange rente leiden. De tienjaarsrente op Nederlandse staatsleningen liep sinds het begin van het jaar al 2 procentpunt op naar 2 procent en kan verder stijgen naar 2,5 procent in de tweede helft van dit jaar. Daarna zal de rente, als de economie vertraagt, terugvallen naar 1,75 procent eind volgend jaar.

3. Risicopremies lopen op

Onder beleggers is de onzekerheid over de oorlog toegenomen. Dat leidt tot hogere risicopremies op de financiële markten, zodat de hypotheekrente sterker oploopt dan de staatsrente. In de cijfers van de Nederlandsche Bank (DNB) valt de stijging nog mee: van 1,75 procent in januari naar 2 procent in april voor tien jaar vast. Maar de centrale bank volgt de markttarieven met enige vertraging. De tarieven op internet zijn gestegen van 2 procent aan het begin van dit jaar naar 4 procent nu. De prognoses van ABN Amro zijn met onzekerheid omgeven, maar de bank denkt dat de hypotheekrente verder zal stijgen.

4. Huizenkopers kunnen minder lenen

Niet alleen de rentestijging beperkt de leencapaciteit van huizenkopers, maar ook de stijging van de energielasten. DNB heeft berekend dat het gemiddelde besteedbaar inkomen met 0,7 procent daalt als de energieprijzen met 35 procent stijgen. De terugval is drie keer zo groot bij een energieprijsstijging van 60 procent, en zelfs zes keer bij een energieprijsstijging van 85 procent. Voor de hypotheek blijft minder geld over. De normen van het Nibud voor 2023 zullen waarschijnlijk strenger uitvallen dan die voor 2022.

5. Loongroei blijft achter bij inflatie

De werkloosheid is laag en er staan bijzonder veel vacatures uit. Dit vertaalt zich in een hogere loongroei. Maar die is te laag om de inflatie volledig te compenseren. Het goede nieuws voor verkopers: ondanks de economische tegenslag zullen potentiële huizenkopers zich redelijk comfortabel voelen over hun banen en inkomens.

6. Betaalbaarheid onder druk

De betaalbaarheid staat ook onder druk door de sterk gestegen huizenprijzen. In mei lag het prijsniveau volgens het Kadaster 1,2 procent hoger dan de maand ervoor en 18,8 procent hoger dan in dezelfde maand een jaar eerder. De gemiddelde koopsom stond op 429.000 euro tegen 361.000 euro in mei vorig jaar.

7. Prijs daalde op kwartaalbasis

Toch waaide er in het eerste kwartaal al een verkoelende bries over de Nederlandse woningmarkt, zo kan worden geconcludeerd op basis van cijfers van de NVM. De mediane transactieprijs daalde ten opzichte van het vierde kwartaal met 12.000 euro naar 328.000 euro in het eerste kwartaal. Een mogelijke verklaring voor het verschil met de cijfers van het Kadaster is volgens ABN Amro dat de reeks van de NVM voorloopt. De makelaars registreren de prijs wanneer beide partijen de koopovereenkomst hebben getekend, het Kadaster pas op het moment van passeren bij de notaris.