Wie gaan al die sociale huurwoningen bouwen?

Nederland staat aan de vooravond van een ongekende bouwexplosie die moet leiden tot maar liefst 900.000 extra woningen eind 2030. Dat betekent ruim 100.000 nieuwe woningen per jaar waarvan twee derde betaalbaar, bijeengebracht door combinatie van nieuwbouw, transformatie, flex en splitsing. Om dit mogelijk te maken wordt een nieuwe wet – de Wet regie volkshuisvesting – in stelling gebracht die het hele proces moet gaan coördineren en versnellen. Zo valt te lezen in het overambitieuze Programma Woningbouw (55 pagina’s) die woningminister Hugo de Jonge afgelopen maart naar buiten bracht. 

Snel, meer en betaalbaar bouwen

Het is de eerste van een reeks van zes programma’s binnen de Nationale Woon- en Bouwagenda. Recent is het tweede programma Een thuis voor iedereen (50 pagina’s) uitgekomen. De programma’s Betaalbaar wonen, Verduurzaming gebouwde omgeving, Leefbaarheid en Veiligheid en Wonen en zorg voor ouderen komen nog voor deze zomer naar buiten, zo belooft De Jonge. 

De zes programma’s geven de letterlijk huizenhoge ambities van De Jonge vorm. Er moet sneller worden gebouwd, op meer plekken, voor meer doelgroepen en dat allemaal tegen betaalbare prijzen. 

Om een idee te geven van de enorme tour de force waar Nederland voor staat: de jaarlijkse gewenste 100.000 woningen is van een volume dat we voor het laatst in 1980 hebben gezien. Door een mix aan factoren waaronder crises, meer en ingewikkelder regelgeving heeft ons land sindsdien de kaap van jaarlijks 100.000 extra woningen nooit meer gehaald. Een gestage daling vanaf 1980 met als dieptepunten 2011 en 2016 met minder dan 50.000 nieuwe woningen die aan de voorraad zijn toegevoegd. Vorig jaar werden er bijna 69.000 nieuwe huizen aan de voorraad van nu ruim 8 miljoen huizen toegevoegd.

Uitbreiding WWS

Het is niet alleen het vereiste bouwvolume dat opzien baart. Van die jaarlijks 100.000 nieuwe woningen dient maar liefst twee derde ‘betaalbaar’ zijn. Wat betekent dat voor woonconsumenten en particuliere beleggers? De minister bedoelt te zeggen dat huurwoningen betaalbaar zijn tot maximaal €1000 per maand en koopwoningen tot €355.000, de grens voor wie in aanmerking komt voor de Nationale Hypotheekgarantie (NHG). 

Die genoemde grens van €1250 huur per maand is overigens niet hard. Dit is afhankelijk van ‘actuele ontwikkelingen in zogenaamde botsproeven in het kader van huurprijsbescherming’, zoals het ambtenarencorps rond De Jonge het omschrijft. Ambtelijke taal voor de discussie die is aangezwengeld door het kabinet om het woningwaarderingsstelsel – het bekende puntenstelsel – ook te laten gelden voor de vrije sectorhuurwoningen (kale maandhuren vanaf €763,47) tot die genoemde €1000, de categorie middenhuur. Er is namelijk nog geen overeenstemming over hoe hoog een middeninkomen moet zijn om een middenhuur te kunnen betalen. Gemeentes en verhuurders hebben daar elk een eigen definitie over. Grosso modo kunnen we die €1250 kale huur per maand als voorlopige leidraad beschouwen. Die twee derde betaalbaarheid hoeft overigens niet per bouwproject te gelden maar geldt op regionale schaal. 

Hoe dit bewaakt en gehandhaafd gaat worden is nog niet bekend. Daarop moeten we wachten wanneer het derde programma Betaalbaar wonen uitkomt (tussen nu en de zomer). Vast staat dat het niet vrijblijvend zal zijn, De Jonge is vastbesloten om de regie hierop te pakken en desnoods alle gemeenten te verplichten een minimum van 30% sociale huurwoningen te realiseren. Om het nog even helder te maken: het gaat hier om huurwoningen tot aan de liberalisatiegrens van ruim €763 per maand, dus nog lager dan de hiervoor genoemde ‘betaalbare’ grens van €1000. 

In elke gemeente 30% sociale huurwoningen

Dat gaat een enorme klus worden. Volgens berekeningen van Trouw haalt bijna twee derde van de 344 gemeenten die norm van 30% niet. Vier van de tien gemeenten heeft zelfs minder dan 25% sociale huur en één op de zeven komt niet verder dan 20%. Groningen, Vlieland, Rotterdam en Delft (zie tabel) zijn de enige gemeenten met meer dan de helft sociale huur. Landelijk bekeken halen de grotere gemeenten de norm van 30% sociale huur gemakkelijk, het idee is dat deze zich vervolgens dan kunnen richten op het uitbreiden van de categorie middenhuur tot €1000 in de maand. 

Wie moeten al die sociale huurwoningen bouwen en exploiteren in de gemeenten die de norm van 30% niet halen? Daar is De Jonge duidelijk over: alleen de corporaties. Van de 900.000 nieuwe woningen tot aan 2030 moeten er 250.000 sociale huurwoningen (tot ruim €764 per maand) en nog eens 50.000 middenhuurwoningen (tot €1000 per maand) bij de corporaties vandaan komen in een combinatie van nieuwbouw, transformatie en splitsing. Gemiddeld ruim 33.000 per jaar tot aan 2030. 

Succes met bouwen

Dat betekent hoe dan ook voor de corporaties een extreme versnelling van het huidig bouwvolume. Om het in perspectief te plaatsen: volgens coöperatiekoepel Aedes bouwden de corporaties in 2020 ruim 15.000 nieuwe woningen. In 2013, net voor de invoering van de zeer bekritiseerde verhuurderheffing, was dit nog ruim 29.000. Die heffing pakte zo dramatisch uit dat de jaren erna het jaarlijks bouwvolume van de corporatie nauwelijks de helft haalde. Nu de heffing – veel te laat – in 2023 van tafel gaat, verwacht De Jonge dat de corporaties weer meer te kunnen bouwen. Echter, de mogelijkheden om sneller en meer te bouwen zijn inmiddels geheel uit zicht geraakt door de stikstofproblematiek, hogere bouwkosten en de stijgende rente.

En wie gaan de overige 600.000 woningen tot 2030 bouwen? Die zijn toebedeeld aan marktpartijen die 300.000 middenhuur en betaalbare koop (tot €355.000) mogen realiseren en de resterende 300.000 door ‘overig’, vermoedelijk de duurdere huurwoningen (maandhuren vanaf €1000) en koopwoningen vanaf €355.000 en hoger.

In Hugo’s plannen ontbreken beleggers

Opvallend dat De Jonge in het Programma Woningbouw slechts drie partijen noemt die het bouwvolume moeten gaan aanjagen: overheden, corporaties en marktpartijen. Verdere specificatie van marktpartijen ontbreekt geheel. Begrippen als ontwikkelaars en bouwers komen zelden voor en termen als beleggers en beleggingen zijn nergens te vinden. En dat terwijl particuliere woningbeleggers al decennia in alle soorten huurwoningen beleggen, ook in het sociale segment. 

Volgens Bart Rijgwart, woordvoerder bij Vastgoed Belang, valt zelfs circa de helft van de ruim 850.000 huurwoningen die private partijen (particuliere en institutionele beleggers) bezitten in Nederland in het sociale huursegment. Hij verwijst naar een onderzoek van het Planbureau voor de Leefomgeving over de omvang en samenstelling van particuliere verhuurders. Vooral verhuurders die tussen de 11-50 woningen exploiteren, daarvan blijkt circa de helft in het gereguleerde segment te vallen. De focus van deze ondervraagde beleggers is de Randstad met Amsterdam in het bijzonder. 

Opkoopbescherming en zelfwoonplicht: makkelijk wordt het niet

Hoewel bijna 40% van de ondervraagde beleggers graag nieuwe huurwoningen willen toevoegen aan hun portefeuilles, maakt de opkoopbescherming en zelfwoonplicht in steeds meer gemeenten het heel lastig om de private sector een rol te geven in de vergroting van de verhuurmarkt ook al dienen er honderdduizenden huurwoningen bij te komen. 

En dat is vreemd. We zagen al dat alle nieuwgebouwde sociale huurwoningen alleen naar corporaties gaan. En wie nemen al die nieuwe middendure en dure huurwoningen in portefeuille? De grote institutionele partijen als Amvest en Vesteda maar ook de grootste particuliere verhuurders Aad van Herk, Harry Hilders en Grouwels – goed voor elk ruim 5000 huurwoningen – kunnen niet alles opnemen en verkoop aan buitenlandse partijen zoals Blackstone ligt politiek gevoelig.

De komende maanden zal de rest van de in totaal zes programma’s binnen de Nationale Woon- en Bouwagenda het licht zien met meer details over de aanpak en realisatie van de ‘betaalbaarheid’. Toch is nu al een conclusie te trekken: de private sector kan niet alles en mag ook niet. En de corporaties mogen wel, maar kunnen dit niet. 

De toegift van Hugo de Jonge: grondonteigening

Om de woningbouw flink op te jagen krijgt woningminister De Jonge rugdekking van twee wetten: de gloednieuwe Wet regie volkshuisvesting die regelt dat in hele land voldoende en met spoed betaalbare woningen worden gebouwd en de Omgevingswet per 1 januari 2023 waarbij alle wetten en regels over ontwikkeling en beheer van de leefomgeving zijn samengevoegd. Zo stelt De Jonge dat de bouw is te versnellen door het wegnemen van financiële en procedurele belemmeringen door beroepszaken samen te voegen. Uit een analyse van Follow The Money blijkt dat het in de praktijk helemaal niet gemakkelijk is om procedures te verkorten, ook niet wanneer de beide wetten zijn ingevoerd. De woningminister zal daarnaast knopen doorhakken wanneer op potentiële bouwlocaties een impasse dreigt. Zoals bij Alphen aan den Rijn waar de gemeente en provincie het niet eens met elkaar zijn over de bebouwing van de Gnephoek. De Jonge geeft de strijdende partijen tot december de tijd om er samen uit te komen, anders neemt hij de beslissing waar ieder aan zich te houden heeft. Tenslotte: de maatregel die de markt het meest vreest is grondonteigening die binnen de Omgevingswet makkelijker is uit te voeren. De minister wil dit instrument pas gebruiken wanneer het niet anders kan, maar veelzeggend is dat hij van plan is meer onteigeningsprocedures voor woningbouw op te starten.