Recreatiewoningen: een fiscale molensteen?

Luc van Dijk

Partner bij Rechtstaete, Vastgoedadvocaten en belastingadviseurs

Ik las in de krant dat sprake is van een forse toename in de verkoop van vakantiewoningen. Vanuit fiscaal oogpunt kan ik dat wel plaatsen, behalve dan dat ook de waarde ervan toeneemt. Een vakantiewoning kan namelijk een fiscale molensteen om de nek (gaan) vormen, vooral bij overwegend eigen gebruik. Overigens is er onder de huidige regels weinig aan de hand. Integendeel: op basis van een recent arrest van de Hoge Raad hoeft bij het bepalen van het werkelijke rendement van een vakantiewoning geen rekening te worden gehouden met eigen gebruik. De waarde hiervan is – in de visie van ons hoogste rechtscollege – immers niet te bepalen. 

Hoe zit dit ook al weer? Ervan uitgaande dat een vakantiewoning privévermogen vormt, vindt belastingheffing in eerste instantie plaats op basis van het forfaitair rendement. Dat betekent in dit jaar belastingheffing op basis van een rendement van 5,88% tegen een tarief van 36% (waarbij de rente op eventuele financiering van de vakantiewoning (voorlopig) wordt gesteld op 2,62%). Echter, op basis van de inmiddels welbekende juni-arresten, mag de belastingheffing niet hoger uitvallen dan op basis van het werkelijke rendement. Bij dat laatste gelden enkele voor vastgoed zeer nadelige ficties, namelijk dat kosten – anders dan financieringsrente – niet aftrekbaar zijn en bovendien telt het indirecte rendement mee, zeg maar de waardestijging in het betreffende jaar. 

Echter, bij het bepalen van het directe rendement hoeft volgens de Hoge Raad géén rekening te worden gehouden met eigen gebruik. Bij geen of een zeer beperkte waardestijging van de vakantiewoning is dit derhalve een zeer gunstige uitkomst (waarbij ik abstraheer van eventuele andere beleggingen, die bij een zeer goed rendement roet in het eten kunnen gooien). De vakantiewoning is dan effectief onbelast. Dit laatste was een doorn in het oog van Financiën, doorgaans toch al een slechte verliezer in fiscale procedures (denk maar aan de box 3-narigheid).