Vastgoedondernemer Dimf Ghijsels: “Wonen wordt onbetaalbaar”

‘Geen vak is zo cyclisch als de ontwikkelmarkt. Daarbij vind ik dat ontwikkelen een veel te laag rendement heeft. In mijn perceptie zou de risico-opslag veel hoger moeten zijn dan dat het gemiddeld is. We hebben tijden gehad dat er hartstikke veel geld was, de markt werd gekenmerkt door het gemak waarmee het kapitaal naar de ontwikkelaar ging, inmiddels is het lastiger geworden,’ zegt Ghijsels. ‘Aan de inkomstenkant zit de onzekerheid vooral in bouwkosten en rentestijgingen maar óók in de onzekerheden die onze minister Hugo de Jonge heeft ingebouwd. Dat maakt dat we nu naar een periode gaan die het zeker ook voor de ontwikkelaar lastig maakt.’

Regulering is geen oplossing

Volgens Ghijsels is de wil er niet om problemen op te lossen: er wordt hysterisch gedaan over woningdelen en het splitsen van grote huizen. ‘En hoe denk je dat een ontwikkelaar of belegger de rigide eisen, zoals een derde middenhuur, krijgt rond gerekend? Er gebeurt nu niets terwijl je moet zorgen dat de motor blijft draaien bij ontwikkelaars en investeerders. Politiek en gemeente moeten een vriendelijker beleid met betrekking tot de grondprijs neerzetten. Want ook als iedereen inlevert, gaan we moeilijke tijden tegemoet. Het is te simpel om te denken dat de markt doorbouwt terwijl de overheid reguleert.’ 

Geef duidelijkheid!

Als de hogere rente het enige zou zijn, was het nog wel te overzien aldus Ghijsels. Het andere probleem heet Hugo de Jonge, die met regulering denkt alles op te kunnen lossen. ‘Om vervolgens aan te kondigen dát er gereguleerd gaat worden maar de uitvoering ervan in het ongewisse te laten. Dat is killing. De Jonge zou er goed aan doen om tenminste de spelregels zo snel mogelijk op tafel te leggen. Je kunt de middeldure huur reguleren door het WWS-stelsel en de WOZ-cap erin verwerken maar wat beleggers en kopers vergeten, is dat hiermee de jaarlijkse indexatie een politiek instrument wordt.’ 

Volgens Ghijsels lost dit niets op. ‘Je brengt onzekerheid op de markt om vervolgens bouwen, bouwen, bouwen te roepen. Dan gaat er iets mis. Partijen zullen hun risicopremie opschroeven. Dat is logisch want ze willen een vergoeding voor het onbekende hebben. Op de korte termijn zal er vrij weinig gebouwd worden. Als de risico’s toenemen, zou zich dit in hogere rendementseisen moeten vertalen. Tegelijkertijd klotst het geld nog steeds tegen de plinten. Theorie en praktijk zijn één grote soep geworden waar het moeilijk koffiedik kijken is. Als De Jonge écht wil dat er geproduceerd wordt, moet hij duidelijkheid geven. Niemand wil regulering maar als je het doet, doe het dan op een transparante manier.’

Ghijsels tips aan De Jonge? ‘Als ik minister van Volkshuisvesting zou zijn, zou ik drie dingen doen:

1. Meteen de nieuwe spelregels verduidelijken;
2. Vertrouwen in de markt hebben en toegeven dat je niet alles kunt reguleren;
3. Het circus aan regels, van verhuur tot omgevingsvergunning versimpelen. Er zijn wel tachtig loketten die niets weten, iedereen verdrinkt en de hele buurt mag meepraten. Het is onrealistisch.’