Op zoek naar een pand (2)

Goed, de prijs was akkoord, contract getekend. Nu nog die financiering. Dat zou toch niet zo ingewikkeld moeten zijn, het sommetje had ik uiteraard al gemaakt: de 70% van de koopprijs die ik nodig van had van de verhuurhypotheekclub moest makkelijk lukken. Ga maar na: voor het benedenappartement zou ik 1400 euro per maand krijgen (studio op begane grond met tuintje op 5 minuten van CS!), een student zou voor de studio 700 betalen en het topappartement? Ik ging de taxateur natuurlijk niets zeggen over vakantieverhuur, daar schrikken de mensen maar van, maar regulier zou het 1800 per maand zijn. 

Jaarlijkse huuropbrengst dus ruim 46.000 euro. De taxateur zou in Rotterdam ech wel factor 20 moeten nemen (rendement 5%), da’s meer dan 9 ton. De eerste taxateur gaf de opdracht terug: je mag helemaal niet verhuren! Dat baseerde hij op een bepaling in de koopovereenkomst. De woningcorporatie die het pand aan mijn verkoper had verkocht had een dergelijke bepaling laten opnemen. Was een kettingbeding, vond de taxateur, gold ook voor mij. Nee hoor, ik had het een advocaat laten bestuderen en wist dat de beperking niet kon worden doorgegeven. 

Regelstress

Ik vond een soepele tweede taxateur. Deze geloofde dat verhuurd kon worden, maar kwam tot een idioot lage verhuuropbrengst. ‘Begane grond wordt niks, en voor de rest moet ik me aan de huurcommissiepunten houden.’ En factor 20? Neuh, 18 was beter. Waardering viel behoorlijk tegen en om toch te kunnen kopen moest ik al mijn reserves gebruiken. Even overwoog ik de koop te laten knallen en de 10% vergoeding te slikken.

Toch kocht ik. Maar mijn blijdschap verdween snel toen de aannemer de hoogte van de begane grond precies had gemeten. Volgens de tekening was het 4m23, genoeg om een entresol te creëren, zodat de studio meer dan 50m2 zou zijn. Cruciaal, want alleen voor appartementen van die minimale grootte verleent Rotterdam een omgevingsvergunning, om te mogen verbouwen. Maar in werkelijkheid was het slechts 4m03. 

Een groot probleem. Om te tellen als woonmeters, moet de stahoogte minimaal 2m10 zijn. Althans, dat hangt af van de verdieping. En van wanneer het huis gebouwd is. En of je meet op of tussen de balken. Ingewikkelde materie. Een bouwinspecteur kun je het niet vragen, die hond moet je laten slapen. Uiteindelijk bood een Delftse hoogleraar uitkomst en met een tussenvloer van minimale dikte zou het moeten kunnen. Hoopten we.

Bouwinspecteur Pietje Precies

Bent u er nog? Plan ingediend, paar keer moeten aanpassen en goedgekeurd. Huisnummer verkregen. Aannemer gevonden, paar maanden later –en tikkie duurder- was-ie klaar. We zijn er bijna: nu moest woning nog gesplitst worden. Nee, kan niet, zei de gemeente, die ook als erfpachtverlener toestemming moest geven. Mag niet wegens beding woningcorporatie. Om gek van te worden. Advocaat erbij, wachten, nog eens wachten, termijn verstreken en toen kon het toch. Klaar? Nee hoor. De bouwinspecteur was Pietje Precies. Van alles moest worden aangepast, meest ingrijpend nog was dat de Veluxramen brandwerend moeten zijn. Dat zijn ze niet, punt. Dus peperduur glas geplaatst voor de Velux. Die niet meer open kan, maar inspecteur blij. En ik ook, een beetje. Nee, niemand heeft ooit beloofd dat het makkelijk zou zijn. Dat rendement van 15% haalde ik overigens. Ruim.