Groeten vanaf de Provada: we staan aan dezelfde kant van het touw…

Gisteren, vandaag en morgen vindt in Amsterdam de grootste vastgoedbeurs van Nederland plaats, de Provada. De man die vorig jaar nog schitterde door afwezigheid mocht deze keer de bel luiden en zo de beurs openen. Ruim uur later werd hij bij de stand van Kroonenberg Groep geïnterviewd door Jort Kelder. Centraal stond daarbij de vraag of zijn beleid nou een vloek of juist een zegen was.

De aanwezigen — waaronder Cor van Zadelhoff, Victor van Bommel en Lesley Bamberger — waren daar vrij helder over. Ze willen graag woningen bouwen; want wie wil er nu niet 900 duizend woningen bouwen? Dat de bouw stilligt, is dan ook niet te wijten aan beleggers, maar wel aan het beleid dat Hugo de Jonge zo driftig verdedigt. Huurregulering, weten kenners, belemmert het rendement. Vooral als-ie onduidelijk is. De rijen sloten zich dan ook; hoogopgeleiden die vooral níet in discussie wilden. Directeuren, ondernemers en DGA’s die je zag denken: laat die gast op dat podium maar lullen, hij heeft geen idee waar hij het over heeft. Dan investeren we die miljarden wel in het buitenland. Succes met je 900 duizend woningen!

Trektouw

De minister probeerde met een paar ingestudeerde zinnen de media en aanwezigen te imponeren. Klonk het een jaar geleden nog dat hij de huurder ‘ging beschermen’, dit jaar glimt hij waneer hij zegt dat overheid en beleggers aan dezelfde kant van het trektouw staan, pal naast de woningzoekenden. De gretigheid waarmee marktpartijen naar de overheid kijken, past volgens hem niet. “Jullie moeten door de dip heen bouwen”.

Victor van Bommel van Orange Capital Partners liet aan Vastgoedmarkt al eerder weten niet langer in Nederland te zullen beleggen. De onzekerheid over de regulering weerhoudt hem ervan investeerders te motiveren hun geld in de Nederlandse woningmarkt te steken. “Als je 900 duizend huizen wil bouwen, heb je zo’n 250 tot 300 miljard euro nodig,” weet hij. “Waar denk je dat geld vandaan te halen?”

Ontslag

Als ware hij Emile Ratelband himself, antwoordt de minister gratuit dat wie in het vastgoed zit ‘door een dip heen [moet] kunnen kijken.’. Bovendien weet hij dat de afgelopen twintig jaar de woningen in Amsterdam élk jaar 5 procent in waarde zijn gestegen, dus waar hebben ze over?! De minister is niet bang voor de dip van volgend jaar, maar wel voor het voortbestaan van de bouwbedrijven. Die moeten misschien wel mensen ontslaan. Hoe moet dan aan de vraag naar woningen worden voldaan? Dat geld, die 300 miljard euro, dat moet dus maar uit de markt komen.

Van oneliner naar oneliner

De zaal zucht, steunt en kreunt niet terwijl Jort Kelder de domineeszoon rustig uitlegt dat hij moet luisteren.  “Wat ga jij , in je rol als minister, doen zodat hij, een belegger als Victor van Bommel, de achterban zover krijgt om te investeren in woningen? Je hoeft hem niet uit te leggen hoe hij zijn vak moet uitvoeren. Dat weet hij namelijk wel. Wat ga jíj doen? Want jouw plannen nu, werken niet.”

De minister is het daar pertinent mee oneens. De regulering is zijn taak, beleggers kunnen heus wel langetermijndenken. Als hij het even niet meer weet, stort De Jonge zijn oneliner uit over het publiek als ware het een mantra: “Ik wil de huurder beschermen. 40 procent van de huurders betalen meer dan zij wettelijk hoeven te betalen. We staan dezelfde kant van het touw.”

Woningen of regulering?

Martine Gründemann, ontwikkelingsdirecteur bij Zadelhoff, probeert het in jip-en-janneketaal: “Om 900 duizend woningen te bouwen, is een goed investeringsklimaat nodig. Als je moet kiezen, kies je dan voor 900 duizend woningen of voor huurregulering?“

Een slechte vraag, aldus de domineeszoon die inmiddels voor de tweede keer een ministerspost mag bekleden in een kabinet-Rutte. “Het is niet óf-óf maar én-én. Regulering is nodig om de verpleegkundige te beschermen, de problemen komen voort uit het feit dat er te weinig gebouwd is. De regulering moet zo worden vormgegeven dat je kunt bouwen.“

Uit de zaal klinkt de schampere opmerking — is het Cor van Zadelhoff? Ik durf het niet te zeggen — dat afgerond één miljoen woningen de schatkist zo’n veertig, vijftig miljard zullen opleveren. “Waarom subsidieert de overheid dat niet vooraf?”

De dip: neem je verlies en doe het snel

Goeie vraag zou je denken. Als er toch op lange termijn gedacht moet worden, als er door een dip heengebouwd moet worden, waarom leg je het dan zelf niet even neer? Maar ook daar heeft De Jonge een antwoord op: hij financiert toch 250 miljoen? Dat is niet niets! Een bedrag van 250 miljoen vs. 50 miljard euro: heeft de minister eigenlijk enig idee waar hij het over heeft?!

Brian Abraham van Cocon Vastgoed vraagt zich af wanneer er naar de markt wordt geluisterd: “Iedereen wil bouwen maar niemand doet het, mede dankzij jouw beleid . Luister naar de markt.”

Dovemansoren, anders dan de conclusie dat er waarschijnlijk prozac nodig is, terwijl de minister rekende op prosecco. Hij vindt ook dat partijen moeten zakken met grondprijzen: grond is in waarde gestegen. Zijn tip: “Bij doorverkoop kan de businesscase daarom vaak niet uit. Ik zeg tegen alle partijen dat ze in moeten schikken. Neem je verlies en doe dat snel want de markt blijft op slot.” 

“Zo jammer dit”

Uit de zaal klinkt de interessante vraag of Hugo de Jonge er zelf van niet overtuigd is geraakt dat zijn beleid anders moet. De minister is niet gecharmeerd: “Zo jammer dit, ik vind dit zo niet passen bij ondernemers. Ik wil de regie op volkshuisvesting versterken en heb afspraken gemaakt hoevéél en wáár we gaan bouwen. Ik ga de middenhuur thuisbrengen, dat is mijn opdracht. Van ondernemers heb ik ondernemerschap nodig.” Dan volgen afleidingsmanoeuvres als de fiscaliteit (die op het bordje van staatssecretaris Van Rij ligt) en dat iedereen in de media moet gaan klagen over de eindeloze beroepsprocedures. De minister heeft namelijk geoefend op nóg een zinnetje: “De rechtszekerheid van de woningzoekende is ondergeschikt aan het geklaag van de buren over hun uitzicht’. En ja, de stapeling van regulering en fiscaliteit heeft gevolgen maar de minister heeft oog voor de huurder. Die moet hij beschermen: ‘Anders zou ik geen knip voor mijn neus waard zijn’.

Rendement van 2 procent

Ondanks dat de zaal ondertussen kookt, blijft de toon beschaafd. Dat wil zeggen, het wordt uitdagend: hoeveel rendement mogen beleggers eigenlijk maken van deze minister? Daar heeft de man geen antwoord op. Hoewel, toch wel. “Je snapt toch wel dat ik geen percentage ga noemen? Jouw rendement is afhankelijk van de prijs van de grond en die is oneigenlijk hoog. Dus grondeigenaren moeten inschikken; als ze dat niet doen, dan haal ik het wel bij verhuurders uit de middenhuur. Er is regie nodig.” Kan er niet een vermogenstoets komen voor huurders? Zodat scheefwonen voorkomen kan worden? “Nou nee, dan ga ik het nog ingewikkelder maken . Jullie moeten bouwen voor een segment waar de scheefwoner naar kan doorstromen.” Alsof iemand die voor 500 euro woont, door wil stromen naar een duurdere woning. Of wil kopen.

Lesley Bamberger stelt voor een fondsop te richten met daarin een gegarandeerd rendement van 2 procent. “Wie doet er mee?” vraagt Cor van Zadelhoff. De zaal zwijgt. Je mag hopen dat zelfs de minister de boodschap begrijpt: beleggers zijn geen filantropische instelling. Maarten de Gruyter wijst de minister er fijntjes op dat hij in Amsterdam al 80 procent ‘betaalbaar‘ moet bouwen. Opeens herinnert de minister zich dat `Nederland groter is dan Amsterdam’.

Bouw maar!

De man die zich minister van Volkshuisvesting mag noemen, vindt dat er woningen gebouwd moeten worden. Tweederde moet betaalbaar zijn. “Ik zou zeggen, bouw maar.”

Deel en mail ons!

Ik zou zeggen: trek je eigen plan. Ga ik bijkomen van de eerste dag van de Provada.

P.S. Heb je al een abonnement op Overwaar.de? Dat kun je hier afsluiten.