Langdurige leegstand: mag niet!

Juridisch is eigendom het meest omvattende recht dat je ten aanzien van een goed kunt hebben. Dat betekent je met je eigendom mag doen wat je wil, tenzij je daarmee anderen schade toebrengt. Ook de grenzen van het strafrecht mogen uiteraard niet worden overschreden. Verder zijn er natuurlijk meer alledaagse voorbeelden van beperkingen aan het gebruik van eigendommen. De overheid maakt nu eenmaal regels en in de meeste gevallen kunnen we ons daar goed bij neerleggen.

Dwingend recht

Ondanks dat eigendom een groot goed is, heeft de vastgoedeigenaar met beperkingen te maken als het gaat om het vrije gebruik van eigendom. Woningen kunnen bijvoorbeeld op de meeste plekken niet meer vrijuit verhuurd worden. In huisvestingsverordeningen worden allerlei voorwaarden gesteld en ook zijn bijvoorbeeld woningvorming of het verhuren van woningen aan meerdere personen vergunningplichtig gemaakt of zelfs verboden. Als eigenaar kun je dus niet zomaar een woning gaan verhuren, ook niet als de huurder in kwestie geen probleem heeft met de betreffende situatie. Ook de hoogte van de huur is onderhevig aan dwingend recht, dat vrijwillig gemaakte afspraken opzijschuift.

Genoemde inperkingen van het eigendomsrecht zijn alleen mogelijk als landelijke wetgeving daarvoor een basis biedt. Bij de totstandkoming van die wetgeving zal overwogen moeten zijn of de inperking van het eigendomsrecht noodzakelijk is om een groter belang te dienen. Het kan dan gaan om de bescherming van huurders, maar ook om het bevorderen van de leefbaarheid of de beschikbaarheid van bepaalde woningen in bepaalde gebieden. Voor dat laatste verschaft de Huisvestingswet de gemeente de bevoegdheid om, bijvoorbeeld in gevallen van schaarste, een vergunningplicht in het leven te roepen of het zogenaamde opkoopverbod van toepassing te verklaren.

Leegstand? Boete!

Een recent voorbeeld van een beperking van het eigendomsrecht is de door de gemeente Amsterdam per 1 december a.s. in te voeren nieuwe Leegstandsverordening. Onder de huidige verordening bestaat al een meldingsplicht, in het geval dat een woning langer dan zes maanden leegstaat. De huidige regels voorzien verder in een procedure die op termijn tot de opheffing van de leegstand zou moeten leiden. Deze is echter te vrijblijvend gebleken, aldus de gemeente. Onder de nieuwe verordening kan de gemeente eigenaren op enig moment daadwerkelijk dwingen om de leegstand te beëindigen door een huurovereenkomst aan te gaan. De gemeente kan daarbij een redelijke huur vast te stellen, waarvoor de eigenaar de huurder zal moeten accepteren. Verder worden de boetes voor het niet tijdig melden van leegstand fors verhoogd. De gemeente zet dus fors in op het bestrijden van leegstand. Dat is op zich ook wel begrijpelijk gelet op de woningnood in Amsterdam.

Beperking eigendomsrecht

Uiteraard is het ook in het belang van een vastgoedeigenaar om inkomsten te genereren, hetgeen bij leegstand natuurlijk niet het geval is. Anderzijds heeft leegstand natuurlijk altijd een oorzaak. Een zakelijk opererende belegger maakt soms de afweging om voor een periode van leegstand te kiezen totdat de huurder zich meldt die bereid is de juiste huur te betalen. Dat is een afweging die je als eigenaar in beginsel mag maken. Ook andere afwegingen kunnen tot een keuze voor leegstand leiden. De gemeente Amsterdam wil aan die situatie een einde maken, door het eigendomsrecht van de vastgoedeigenaar te beperken. Wat de gemeente Amsterdam betreft wordt dit gerechtvaardigd door het belang van beschikbare woonruimte voor haar burgers. Wie het daarmee oneens zal dit in een voorkomend geval aan de rechter moeten voorleggen.

Alleen in Amsterdam?

Gemeentes mochten en mogen al leegstandsverordeningen maken, maar daarvan werd tot op heden vrijwel enkel door Amsterdam daadwerkelijk gebruik gemaakt. De veel strengere verordening die er nu aankomt is sowieso enkel Amsterdams.

De kans is aanwezig dat Rotterdam volgt, maar daarover is op dit moment nog niets bekend.