De particuliere belegger wordt verketterd, de institutionele toegejuicht

Vastgoed Belang hield voor het eerst in drie jaar weer een ledencongres met publiek. Er werden vijfhonderd beleggers verwacht in Den Haag, er kwamen er duizend. Het programma was er dan ook naar, om nog maar te zwijgen over de maatregelen die Hugo de Jonge heeft aangekondigd om de particuliere belegger van de markt te weren. ‘De huurder beschermen’ noemde hij dat. Wie geturfd had, zal zeker op dertig keer uitgekomen zijn dat hij die oneliner in de mond nam. Geturfd, want zoals Jack de Vries, de voorzitter van Vastgoed Belang zei: hij had toch maar de moeite genomen om zich hier in het hol van de leeuw te vertonen. Dus of er respect getoond kon worden want de minister was ook bereid om vragen te beantwoorden.

‘Het beest in de bek kijken’

Het was een vertrouwd beeld, hoe de minister op het podium stond. Donkerblauw pak waarvan je je kunt afvragen of het jasje niet net een tikkeltje te klein is. De corona-kilo’s blijven blijkbaar aan iedereen plakken. Aan zijn voeten de beroemde bloemschoenen en in zijn handen kaartjes want waar de professionals, of het nou sprekers of vakmensen zijn, weten waar ze het over hebben, heeft de minister zijn spiekbriefjes nodig. En zo had de minister zich afgevraagd ‘wat nou zijn verhaal’ moest zijn voor deze groep mensen, bekende hij. Een poging tot kwetsbaarheid? Hij stamelde iets over ideële motieven en koopmansgeest maar had besloten ‘in een zaal vol ondernemers het beest maar meteen in de bek te kijken en al uw zorgen ter hand te nemen’.

Interessante woordkeuze: ondernemer. Waar de gemiddelde ondernemer door het MKB met man en macht verdedigd wordt door MKB-NL voorzitter Jacco Vonhof, handelsmissies naar verre landen met het koningshuis in de schoot geworpen krijgt, wordt de vastgoedbelegger consequent niet gezien laat staan behandeld als ondernemer. Het verafschuwde ‘huisjesmelker’ is nog net geen geuzennaam voor de duizend mensen in de zaal, die, als je het goed bekijkt, voor zo’n 90 procent uit mannen in pak of coltrui en 10 procent vrouwen in keurige outfits bestaat. Als je Hugo de Jonge ertussen zou zetten, zou hij opgaan in menigte die in de media consequent wordt afgeschilderd als de duivel. In werkelijkheid niets van dat.

‘De regie nemen’

Volkshuisvesting is terug van weggeweest aldus Hugo de Jonge en dat is maar goed ook. ‘Als je kijkt hoe het de afgelopen tien jaar was, kun je zeggen dat we de grondwettelijke opdracht van de overheid niet waar hebben gemaakt. Er is een groot tekort aan woningen, en er was een te groot geloof dat de markt vraag en aanbod wel in evenwicht zou brengen. En gezien dat meer dan de helft van de woningen niet betaalbaar zijn voor mensen met een gewoon inkomen, is het een overheidstaak om de regie te nemen.’ En dan het andere mantra van De Jonge: ‘Excessen moeten worden aangepakt’.

Over dat laatste is de hele zaal het eens. Want de hele zaal zit in de ‘people’s business’: ze verhuren vastgoed aan mensen, die daar een leven in opbouwen. De ondernemers in de zaal voelen zich verantwoordelijk voor die mensen. En alleen de ondernemers in de zaal weten dat de beste huurder een huurder is die je nooit belt. Als je nooit gebeld wilt worden door een huurder, zul je moeten zorgen dat álles werkt in de woning die je verhuurt. Maar in Hugo’s betoog bestaat deze verhuurder niet, hij herhaalt keer op keer dat de huurder beschermt moet worden en excessen tegengaan. Wat de minister eigenlijk zegt en waar niemand van Vastgoed Belang hem op corrigeert, is: ‘De huurder moet beschermd worden tegen júllie.’

‘Hugoregels bestaan niet’

Het leidt tot ingetogen betogen waarbij de meest sjofele man in de zaal, precies het type waarvan je denkt ‘o nee niet jij, jij bevestigt het idee dat heerst over vastgoedondernemers’ in keurig Nederlands het woord neemt. Hij blijkt geen belegger maar architect te zijn en vertelt dat hij woningen ontwerpt aan de hand van het puntenstelsel. Niet gek toch dat ondernemers een nieuwe woning zo opgeleverd willen krijgen dat ze buiten het sociale huurstelsel vallen? Of de minister begrijpt dat met nieuwe regels, kleinere woonruimten bij elkaar gevoegd worden tot grotere en er per saldo minder woningen beschikbaar komen. En dat er nu onduidelijkheid is over het puntenstelsel, is gedoe want niemand weet waar hij aan toe is.

Schaarste, misstanden, huurder en verhuurder

Maar de opdracht van de minister is helder, de excessen moeten worden aangepakt. Huurders moeten beschermd worden tegen te hoge prijzen in het middensegment, dat moet. Ongeacht of daarmee huurders beschermd worden tegen de schaarste van dit moeten. Ze moeten beschermd worden tegen misstanden, de wet goed verhuurderschap is heel erg nodig en hij zal alle maatregelen nemen die gaan over het beschermen van huurders. En weer volgt de laatste helft van de zin niet: ‘tégen júllie’. Maar nog wel een ding: Hugoregels bestaan niet en over de fiscale consequenties moet geklaagd worden bij Marnix van Rij want ja ‘daar kun je knap last van hebben en om de huurder te beschermen moeten we de goeden niet onder de kwaden laten leiden. U moet uw taak kunnen vervullen’. Aldus de minister.

De ingehouden emoties in de zaal komen tot uiting als een belegger een vraag wil stellen, vastloopt in zijn betoog en uitroept wat velen denken, in besloten kring zeggen maar niet van man tot man in Hugo’s gezicht: ‘Waarom zit er niet iemand met verstand van zaken op uw plek?!’ De microfoon loopt snel weg en later krijgt de man een standje voor uit zijn uitbarsting van de organisatie.

Dóór naar Amsterdam

Hoe anders is dat bij het Nationale Vastgoeddiner dat gehouden wordt in Amsterdam. Eindelijk weer, na twee jaar coronamaatregelen, zitten zo’n tweehonderd institutionele beleggers bij elkaar. Hier staat Cor van Zadelhoff op tijdens een betoog van Marja Appelman, directeur woningbouw bij het ministerie van Binnenlandse Zaken en zegt onomwonden dat Hugo de Jonge uit zijn nek kletst en dat niemand in Den Haag laat staan elders, hem corrigeert. ‘Iedereen hier weet dat 900.000 woningen bouwen nooit gaat gebeuren en toch blijft Hugo dat zeggen. Het is onzin.’

Het betoog van Appelman stond haaks op dat van Hugo: het ‘samen’-verhaal, het ‘jullie zijn de partners waarmee de woningnood opgelost kan worden’, galmt in heldere motiverende bewoordingen door de zaal. Jullie als bondgenoot, in plaats van jullie als boeman waar de huurder tegen beschermd moet worden. Wie beide events bezocht heeft, zal het verschil in animositeit voor de zaal opgevallen zijn. Maar wie zitten er eigenlijk in de zaal bij Vastgoedmarkt? Ondernemers, dat zeker. Mensen die voor eigen rekening en risico vastgoed kopen, bouwen en ontwikkelen. Maar de meerderheid beheert geld van anderen. De meerderheid tekent voor projecten met het geld van anderen. In die projecten zitten verplichte sociale huurwoningen (of dat de taak is van zowel de institutionele als de particuliere belegger is een andere discussie), maar de winst op de projecten wordt behaald door de verkoop van woningen aan vermogende particulieren. Geen enkele keer zegt Appelman dat kopers dan wel huurders beschermd moeten worden tegen deze mensen zoals Hugo buldert dat huurders beschermd moeten worden tegen ondernemers.

Samen, samen, samen

De opmerking van Van Zadelhoff geadresseerd aan Appelman is dan wel terecht, maar is het ook de juiste persoon om dit tegen te zeggen? Waar zij tot de interruptie een vlekkeloos betoog hield (zonder kaartjes, een detail dat na het optreden van Hugo die middag niet onopgemerkt mag blijven) hapt ze nu zichtbaar naar adem, zoekend naar de juiste woorden zonder de minister af te vallen. Ja, de hele zaal inclusief Marja Appelman wéét dat er geen 900.000 woningen bebouwd gaan worden. Als het de helft is, is het veel. Waarom kraamt Hugo die onzin uit? Waar is de realiteitszin? 

De comeback van Appelman is hetzelfde als haar fantastisch inlevende eerdere betoog: het getal is door de sector (‘júllie’) zelf genoemd als behoefte op de lange termijn en samen moeten we doen wat mogelijk is. De sector als bondgenoot in plaats van vijand. Mag je zeggen dat vrouwen beter zijn in empathie? Of dat deze vrouw in ieder geval de sector begrijpt en de sentimenten in de Haagse zaal veel beter had pareren dan Hugo? En dat deze vrouw de wanhopige Haagse belegger ingepakt zou hebben als minister?

Overheidsmaatregelen leiden tot woningtekort

Wie ook een drukke dag had en op beide locaties aanwezig was, was emeritus hoogleraar vastgoedeconomie Amsterdam School of Real Estate Peter van Gool. In Den Haag legde hij uit dat niet de particuliere verhuurder schuldig is aan het woningtekort maar er wel voor wordt verketterd. De ware schuldige: álle overheidsmaatregelen die zijn ingevoerd en voor de volledigheid somde hij ze ook nog even op:

De verlaging van overdrachtsbelasting leidt tot hogere prijzen, de invoering van WOZ-punten maakte dat kleine woningen geliberaliseerd konden worden, dat meer groepen toegang hebben gekregen tot sociale huurwoningen heeft geleid tot wachtlijsten, de vrijstelling van overdrachtsbelasting voor jongeren maakt dat mensen meer bieden, de jubelton, de startersleningen en ook met de instandhouding van de hypotheekrenteaftrek heeft de overheid olie op het vuur gegooid waardoor de woningprijzen zijn gestegen. ‘Dan kun je particuliere beleggers wel de schuld geven maar het ligt wat anders. Het is opportunistisch overheidsbeleid en typisch politiek dat niet effectief overheidsbeleid wordt vermomd als daadkracht’. Hugo de Jonge was allang gevlogen toen dit allemaal gezegd werd, maar PvdA-Kamerlid Henk Nijboers reactie op deze stelling sprak boekdelen: ‘Ik ben het er niet mee eens’.

De PvdA’er Nijboer werd uitgejoeld door de zaal.

Peter van Gool won een jaar geleden, in coronatijd, de oeuvreprijs en werd daarvoor tijdens het Nationaal Vastgoeddiner in het zonnetje gezet.

Een onderwerp, twee werelden: it’s about bloody time the twain shall meet.