Commercieel vastgoed: wat als de exploitant de winkel sluit?

Het wil nog wel eens voorkomen dat een huurder niet wil of kan exploiteren. Het economisch klimaat kan slecht zijn, bezoekersaantallen kunnen teruglopen en de exploitatie verliesgevend blijken. Dit is in de basis in het nadeel van een verhuurder, zeker als deze meer winkels in een bepaald gebied heeft. Het zal dan een negatief effect hebben op de loop in een winkelgebied. Maar heeft de huurder van een winkel een exploitatieverplichting? Deze vraag leidt nogal eens tot onenigheid tussen huurder en verhuurder. 

We kunnen er kort over zijn: het niet exploiteren van de winkel kan dan ook niet zomaar. Daarnaast: bezien vanuit de verhuurder is het meer dan logisch dat exploitatie wordt nagestreefd.

Contractuele verplichting

In de ROZ-modellen die goeddeels standaard worden gebruikt, staat — standaard — een exploitatieverplichting opgenomen. In de bijbehorende algemene bepalingen staat opgenomen dat de huurder het gehuurde daadwerkelijk en zelf moet gebruiken en ook als zodanig ingericht moet houden, zodat het er op het zicht “bewinkeld/bewinkelbaar” uitziet. Rechters zijn hier streng in, uitzonderingsgevallen daargelaten, zoals corona.

In de basis geldt dat wanneer een exploitatieverplichting is overeengekomen, het niet is toegestaan om bedrijfsactiviteiten voortijdig te staken of bijna niet geopend te zijn, bijvoorbeeld slechts 1,5 dag of 2 dagen per week. Dat geldt ook als de bezoekersaantallen teruglopen en de exploitatie verliesgevend is: dat is onderdeel van het ondernemersrisico. Er zijn uitzonderingen mogelijk, bijvoorbeeld als een huurder onevenredig grote offers zou moeten brengen om het gehuurde weer in gebruik te nemen, maar dat is niet zonder meer het geval (en dus bij hoge uitzondering).

Boete

Het niet nakomen van de exploitatieverplichting levert zoals gebruikelijk een boete op. Mijn advies aan verhuurders is dan ook om deze standaard op te leggen, om zo “leverage” te creëren. De verhuurder kan naast een boete ook schadevergoeding vorderen, bijvoorbeeld vanwege de waardevermindering van het pand door leegstand. Dit is wel een stuk lastiger, zoals dat altijd het geval is bij schade.

Geen contractuele verplichting

Stel dat er geen exploitatieverplichting is overeengekomen in het contract. In principe geldt dan dat er geen verplichting voor de huurder bestaat om het gehuurde daadwerkelijk zelf te gebruiken. Toch zijn er uitzonderingen. Zo kunnen er bijzondere omstandigheden zijn op grond waarvan een exploitatieverplichting wordt aangenomen; hierbij is van belang wat huurder en verhuurder redelijkerwijs van elkaar mogen verwachten. Dit houdt direct verband met de wettelijke verplichting om je als een goed huurder te gedragen. 

In deze economisch onzekere tijden doen huurders er dus goed aan om pas op de plaats te maken als zij van plan zijn om tot staking van de exploitatie over te gaan, of er nu een exploitatieverplichting overeengekomen is of niet. Soms kan onderhuur uitkomst bieden (ook al is dat in de ROZ ook uitgesloten) of is de verhuurder bereid om mee te werken aan contractsoverdracht.

Voor de verhuurder is het simpel: goed er op blijven zitten. Het niet nakomen van de voorwaarden in een huurovereenkomst geeft ook weer kansen om bijvoorbeeld deze te ontbinden om zo eerder van een huurder af te kunnen komen.