Wat koop je eigenlijk?

Wat koop je eigenlijk?

De aanbiedingen vliegen me om de oren: via de app komen op wekelijkse basis voorstellen door. Op zich kun je die negeren: aanbiedingen via WhatsApp zijn meestal van vage lieden. Leuk om naar te kijken, maar meer vaak ook niet. Via de mail krijg ik een pakket van vier panden in een van mijn lievelingsstraten aangeboden. De huuropbrengst van de 29 appartementen is op jaarbasis € 300.000,-. De vraagprijs wat de gek ervoor geeft. ‘Biedingen voor 10 juli naar het mailadres van ons kantoor’. Bezichtiging niet mogelijk. Right.

Alsof het niets is

Desondanks is mijn partner enthousiast. “We gaan de straat opkopen”, jubelt hij. Mannen. De vraag hoe we in hemelsnaam in één keer aan het geld voor vier panden gaan komen, hoef ik niet te stellen. Waar een wil is, is een weg. Denken in oplossingen brengt meer dan de beren op de weg benoemen. En deze panden ken ik. Daarbij weet ik dat er nóg minstens drie andere panden in dezelfde straat boven de markt zweven. Laten we die er dan ook maar bijdoen, bluf ik. Soms is het makkelijker om belachelijk veel geld te lenen dan iets minder belachelijk veel, weet ik uit ervaring. 

Prima plan zegt de partner. Go for it!

29 appartementen

Dat is het startschot om de beren te benoemen: van de vier panden in het pakket weet ik dat de fundering gedaan moet worden. Leuk, die vierkante meters, maar de basis moet gedaan worden en die basis kost tijd. Dus geld. En zoveel gedoe! Muren slopen, daken vervangen, indelingen maken: love it. Maar een fundering? Lelijker, saaier, viezer en trager wordt het niet. Komt het belangrijkste punt: 29 appartementen op die vierkante meters betekent dat het kleine ruimtes zijn waar de gemeente Rotterdam tegenwoordig geen huisnummer meer voor zou afgeven. Moet je die nog wel willen, in tijden waarin het onzeker is waar de huurprijs heengaat? In een van de panden zit een hotel. Dat zou een constante huurstroom moeten zijn, waar je als eigenaar niet vanaf wilt. Waarom verkopen? Tenzij de huurder eruit wil, dan zit je met kleine units die je moet samenvoegen tot bewoonbare appartementen. Daarbij geldt dat iedereen met 29 kleine appartementen die momenteel geliberaliseerd zijn, vreest dat de huurprijs terugvalt – ooit. Met alle onzekerheid die nu heerst, heb je eigenlijk geen idee wat je koopt.

Hoofdprijs vs koopje

Als verkoper reken je jezelf rijk door de hoop te verkopen op basis van de huidige jaarlijkse huurstroom. Als koper koop je de onzekerheid; waarom zou je dat doen. “Dus een koopje”, zegt de partner. Hij houdt van calculated risks. “Ik verkoop mijn pand wel, dat is de cash die we nodig hebben. De rest lenen we bij.” De prijs die hij verwacht te krijgen, is – uiteraard – de hoofdprijs. De prijs waartegen hij verwacht te kopen, is – uiteraard – een koopje. “Zo werkt het niet hé?” zeg ik. “Die verkoper verwacht óók de hoofdprijs. Als ik jouw pand de markt op stuur, redeneert elke koper óók andersom: hij moet er vanaf.”    

Bel nou maar, zegt hij. We gaan de straat opkopen.