De utopie van 100.000 nieuwbouwwoningen: 10 hoofdbrekens voor Hugo de Jonge

Hoe kan minister Hugo de Jonge toch in de buurt van de utopische 100.000 woningen per jaar komen? Het heeft dik tien jaar geduurd, maar Mark Rutte is eindelijk om. Bij het woningbouwbeleid van de kabinetten Rutte ging veel mis, geeft hij toe.

De feiten

Hij trok het boetekleed aan tijdens de persconferentie op vrijdag 26 augustus j.l. naar aanleiding van de opvangcrisis in Ter Apel. ‘Er zijn gewoon te weinig huizen gebouwd in de afgelopen tien, vijftien jaar. Dat is overigens niet iets wat het kabinet in zijn eentje kan doen, maar er zijn wel degelijk punten waar je, vind ik, absoluut kunt zeggen: “Daar zijn ook door de politiek, door Rutte, door het kabinet fouten gemaakt”‘, sprak hij deemoedig. 

Zijn jongste kabinet moet corrigeren en heeft de lat inmiddels op 100.000 woningen per jaar gelegd. Die sprong lijkt inmiddels onhaalbaar. Het aantal vergunningen voor nieuwbouwwoningen daalde in het eerste halfjaar van 2022 met 18 procent ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar. De laatste twaalf maanden werden vergunningen voor zo’n 70.000 woningen afgegeven, blijkt uit cijfers van het CBS. En de bouwproductie komt al jaren niet boven de 70.000 nieuwe woningen uit.

Wat kunnen de bouwsector en minister Hugo de Jonge (Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening) doen om in de buurt te komen van de vurig gewenste 100.000 woningen per jaar?

1. Help, de nieuwbouwwoning wordt schrikbarend duur

Dit zijn misschien wel de meest schrikbarende cijfers over de woningmarkt. Van de nieuwbouwwoningen heeft slechts 3 procent een prijs onder de 250.000 euro, blijkt uit recente cijfers van de NVM die zijn opgevraagd door Cobouw. Vijf jaar geleden was dat nog 34 procent. Meer dan de helft (53 procent) van de nieuwe koopwoningen is tegenwoordig duurder dan 500.000 euro. Dat was vijf jaar geleden 11 procent.

Het kabinet streeft ernaar dat ten minste twee derde van de nieuwe woningen betaalbare huurwoningen en koopwoningen tot aan de grens van de Nationale Hypotheekgarantie (355.000 euro) zijn. 

Maar de laatste jaren lijken de nieuwe koopwoningen vooral bereikbaar voor de rijken. Toch is dat niet helemaal waar. De prijsstijging heeft grotendeels te maken gehad met lage hypotheekrente van de afgelopen jaren. Daardoor werden hogere woningprijzen bereikbaar voor meer mensen en konden de ontwikkelaars hun prijzen en daarmee hun winsten ongestoord opschroeven.

Nu de rente is gestegen, de inflatie stijgt en een recessie op de loer ligt, zal de vraag naar woningen inzakken. Daar komt bij dat de bouwkosten veel hoger zijn dan een paar jaar terug en dat de beschikbaarheid van veel bouwmaterialen onzeker is. Ontwikkelaars en bouwers zullen minder winst moeten accepteren. Ook kunnen ze kleiner en efficiënter bouwen. Dat verklaart de opkomst van de woningfabrieken. 

Het kabinet kan aan weinig knoppen draaien. Wel kunnen subsidies, zoals de woningbouwimpuls, de markt de goede kant op dwingen te bewegen. 

2. Woningfabrieken: druppels op een gloeiende plaat

Vroeger duurde het bouwen van een woning dertig weken, binnenkort staat een huis er in drie maanden. Dat is de belofte die  BAM met zijn houten fabriekshuizen, die volgend jaar in productie gaan, maakt. Ook Plegt-Vos, Van Wijnen, VolkerWessels, Heijmans en ook het voormalige Jan Snel (nu Daiwa) hebben de smaak te pakken. Ze kiezen voor grootschalige geïndustrialiseerde productie van woningen in fabrieken. In hun kielzog is een groeiende groep bouwbedrijven steeds intensiever (delen van) woningen in fabriekshallen aan het produceren.

Industrieel en modulair bouwen is ontegenzeggelijk aan een opmars bezig. Maar grote aantallen zijn het vooralsnog niet. Marjet Rutten, lid van de Gideonsbende, die jaarlijks de verwachte productie opvraagt bij de makers, verwacht dat er dit jaar 10.000 ‘industriële woningen’ worden gebouwd (in haar definitie: binnen tien werkdagen wind- en waterdicht en binnen vijftig dagen afgebouwd). 

Positief is dat een groep corporaties in Noord-Holland de koppen bij elkaar heeft gestoken en zes bedrijven heeft uitgekozen om de komende vijf jaar 750 fabriekswoningen per jaar te maken. ‘Het is overduidelijk nog geen volwassen markt waar vraag en aanbod al helemaal op elkaar zijn ingespeeld’, constateert initiatiefnemer Harry Platte. Maar door een vijver aan projecten neer te zetten, heeft hij goede hoop dat straks de gewenste bouwstroom op gang komt, wat betere en goedkopere huizen moet gaan opleveren. Ook in andere provincies beginnen corporaties dergelijke bouwstromen te organiseren. Dat is hoopvol.

3. Nieuwe generatie flexwoningen verdient grotere doelgroep 

‘Flexwoningen bouwen is de snelste manier om nieuwe sociale huurwoningen toe te voegen’, vindt Hugo de Jonge. Bij flexwoningen wordt al snel aan containerwoningen gedacht. Dat zijn omgebouwde zeecontainers, zeg maar de eerste generatie modulaire woningen, die nu nog her en der in Nederland te vinden zijn. Deze inferieure woningen staan bijvoorbeeld in Castricum. Tijdens hete dagen veranderen de wooncontainers in sauna’s. Tweede Kamerlid Daniel Koerhuis paradeerde er vorig jaar voor een fotoshoot. 

Flexwoningen worden op dit moment vooral gebouwd voor arbeids(migranten) en ‘uitstroom uit de geestelijke gezondheidszorg’, constateert het Planbureau voor de Leefomgeving. Maar de nieuwe generatie flexwoningen verdient een grotere doelgroep, meent de denktank. Een flexibele schil rond de bestaande woningvoorraad kan de spanning op de woningmarkt helpen verlichten. Bovendien hebben flexwoonprojecten volgens het PBL de potentie om de ontwikkeling naar meer geïndustrialiseerd bouwen aan te jagen.

Flexwoningen op tijdelijke locaties (korter dan 15 jaar) zijn echter vaak niet rendabel. Er moet altijd geld bij. De handel in tweedehands flexwoningen is nog onvoldoende op gang gekomen, dus rekenen met een restwaarde durven de eerste eigenaren vaak niet aan. Lastig is ook dat woningen die over vijftien jaar verplaatst worden, op moment van de verhuizing moeten voldoen aan het Bouwbesluit van die tijd.  Waardoor ze eigenlijk vastgenageld zitten. Dat remt de ontwikkeling van verplaatsbare woningen.

Omdat flexwoningen te vaak geassocieerd worden met inferieure containerwoningen, zou de term geschrapt moeten worden. Voortaan moeten we het hebben over modulaire woningen of fabriekswoningen. Woningen die in de fabriek gebouwd worden en verplaatsbaar zijn. Het zijn permanente woningen die op een permanente plek geplaatst kunnen worden, maar ook op een tijdelijke plek. Bij eventuele verhuizing zou het Bouwbesluit van het jaartal van de eerste plaatsing moeten gelden. 

Eigenlijk moet Hugo de Jonge vanaf nu dus zeggen:  ‘Fabriekswoningen bouwen is de snelste manier om nieuwe sociale huurwoningen toe te voegen.’ 

Sinds de opvangcrisis in Ter Apel worden cruiseschepen ook tot de flexwoningen gerekend. Verplaatsbaarder kun je ‘woningen’ niet krijgen. De vraag is echter of de woningbouwwereld dit in de toekomst niet anders kan en moet oplossen. 

4. Balanceren met bouwlocaties

Als Hugo de Jonge en de provincies alle bestaande grondposities van de grootste projectontwikkelaars willen inzetten voor woningbouw, zouden ze in één klap 150.000 woningen kunnen toevoegen, bleek uit onderzoek van Cobouw en Follow the Money eerder dit jaar. Daarmee zou zo’n beetje de helft van het woningtekort opgelost zijn. En als je ervan uitgaat dat een woningtekort van 2 procent al een goed functionerende woningmarkt tot gevolg heeft, zouden zelfs maar 120.000 woningen toegevoegd hoeven worden.

Probleem is echter dat 86 procent van de grond van de grote projectontwikkelaars buiten de steden ligt, bleek eerder dit jaar uit een ander onderzoek van Follow the Money en Cobouw. Terwijl de wens van de meeste gemeenten is om de woningbehoefte binnen de stad op te lossen. Toch wordt er relatief steeds meer buiten de bebouwde kom gebouwd. Was in 2012 nog één op de vijf woningen buiten de stad gebouwd, in 2021 is de verhouding één op drie, blijkt uit cijfers van het Kadaster. 

Dit jaar wil Hugo de Jonge in samenspraak met de provincies grootschalige woningbouwlocaties aanwijzen. Plekken zoals de Utrechtse Rijnenburgpolder en de Gnephoek bij Alphen aan den Rijn, waar vele duizenden woningen gebouwd kunnen worden, maken kans. De belofte van projectontwikkelaars is dat er goedkoop, seriematig gebouwd kan worden.

Maar critici wijzen op de hoge infrastructurele kosten die met het ontsluiten van dit soort gebieden gepaard gaan. Ook bestaat het gevaar van een overschot aan rijtjeshuizen. Verdichten van steden zou vele voordelen hebben. Er zou zelfs ruimte zijn voor 1 miljoen nieuwe woningen in de stad, meent Kaw-directeur Reimar von Meding.

De kunst voor de minister wordt om een goede balans te vinden in het pakken van alle kansen in de stad en tegelijk ook een begin te maken met grotere, kansrijke plekken buiten de stad.

5. Stroomfiles bij grootschalige woningbouwlocaties

Grote files op het elektriciteitsnet. Code rood. Door de energietransitie is het stroomnet overbelast. Niet vreemd als je denkt dat in 2016 er zo’n twintig zonneparken in ons land waren en vorig jaar al ruim tweehonderd. 

Grootschalige woningbouwlocaties moeten er niet op rekenen dat ze op tijd hun stroomvoorzieningen voor elkaar hebben. Sterker nog, reken maar op vertraging. Dat zei Hans-Peter Oskam, directeur Beleid & Energietransitie bij Netbeheer Nederland onlangs in Cobouw. 

Oskam pleit ervoor om voordat je bouwvergunningen afgeeft, eerst te beginnen met het aanwijzen van locaties voor de energie- infrastructuur. ‘Dan kun je de rest daaromheen plannen.’ Anders ben je geheid te laat.

De beheerder van het Nederlandse elektriciteitsnet denkt dat binnenstedelijk woningen bouwen veel minder problemen geeft. ‘Wij denken dat het grootste deel van de woningbouw en ook de duurzaamheidsopgave op de bestaande energie-infrastructuur moeten worden ingepast. Alleen dan gaan we het redden.’ 

6. Vrij baan voor woningcorporaties

Er zijn te weinig betaalbare woningen. Terwijl de bevolking hard groeide, daalde het aantal sociale huurwoningen de afgelopen jaren. Het kabinet moet de komende jaren vrij baan geven aan woningcorporaties. Die zijn van plan om 25.000 huurwoningen per jaar te bouwen. De afgelopen jaren kwamen ze echter meestal niet boven de 15.000 stuks uit. Grond is een van de problemen. Corporaties hebben veel minder grond dan zo’n tien jaar geleden. Ze zijn de komende jaren afhankelijk van marktpartijen en die vragen vaak fikse bedragen, waardoor betaalbare woningbouw lastig wordt. 

7. Benut bestaande woningvoorraad

Niet alleen maar bouwen, bouwen, bouwen. Bestaande woningen benutten om de woningzoekenden woonruimte te bieden, is eigenlijk het laaghangende fruit. Woningdelen moet makkelijker gemaakt worden. Ook zou het aantal tweede woningen ingeperkt kunnen worden. Daarvan zijn er nu 28.000. De bezitters van tweede woningen komen in vakanties opdagen en laten lokale starters kansloos, zoals onder andere een documentaire van Fryslân Dok goed liet zien. 

Wat velen niet weten is dat er volgens het gerenommeerde onderzoeksbureau ABF in Nederland ook 99.000 huizen langer dan een jaar leegstaan. Niemand weet waarom. Nader onderzoek is volgens ABF nodig. 

8. Wanted: Gemeenteambtenaren 

Als je bouwbedrijven vraagt hoe de woningbouwproductie het best kan worden aangejaagd, staat het versnellen van gemeentelijke procedures boven aan hun lijstje. Gemeenten hebben echter te weinig ambtenaren, blijkt uit diverse onderzoeken. Neem Lelystad, een van de steden met de grootste bouwambitie. ‘De ambities zijn hoog en de formatie is op dit moment onvoldoende uitgebreid om dit op te vangen’, vertelde een woordvoerder van de gemeente onlangs in Cobouw.

Nadat opeenvolgende Rijksbouwmeesters in 2013 en 2016 vertelden dat Nederland was uitgebouwd, slankten gemeenten hun bouwafdelingen af. Met pijnlijke gevolgen. Ook de coronapandemie heeft nadelige effecten. Of, zoals Van de Ven-directeur Frank van de Ven zegt: ‘Het thuiswerken heeft de slagvaardigheid bij procedures rondom afgifte vergunningen, voorzichtig gezegd, geen goed gedaan.’

Her en der worden gemeenten al ontlast. Bouwers en ontwikkelaars maken zelf bijvoorbeeld bestemmingsplannen. Al moet de gemeenteraad die natuurlijk wel zelf goedkeuren.

9. Wachten op stikstofoplossing Remkes

Ach ja stikstof. Nog steeds stikstof. De stikstofcrisis mocht alweer zijn derde verjaardag vieren. Boerenprotesten, een belaagde minister Van der Wal, en een muitende CDA-leider Hoekstra. Veel is Nederland niet opgeschoten. Veel woningbouwers zeggen weinig last te hebben van de stifstofcrisis. Toch zijn er talloze woningbouwprojecten die de afgelopen jaren werden uitgesteld. De bouw van zeker zevenduizend woningen werd vertraagd, bleek vorig jaar uit onderzoek van Cobouw. Ook grote wegenbouwers zagen hun orderboek krimpen. Johan Remkes mag het oplossen. De bouw wacht met smart.

10. Tienduizenden bouwvakkers nodig

Nederlandse woningbouwers beschikken over onvoldoende arbeidskrachten om jaarlijks 100.000 nieuwe woningen te bouwen, en dat verandert komende jaren niet. Dat bleek eerder dit jaar uit onderzoek van Cobouw naar de personeelskrapte in de sector.

Er is een tekort van ruim 7.700 werknemers. Komende jaren zal dat verder toenemen tot zeker 20.000. Tot en met 2030 lijkt daar niet of nauwelijks verandering in te komen. Er is vooral een gebrek aan  werkvoorbereiders, calculatoren, loodgieters, timmermannen en elektriciens.

Minister Hugo de Jonge noemde het tekort aan personeel in een Kamerbrief al eens een van de mogelijke bottlenecks om de woningbouwambities waar te kunnen maken. 

Het goede nieuws is dat meer jongeren kiezen voor een bouwopleiding. Bouwers zelf hopen ook op de woningfabrieken, waar er met minder mensen meer geproduceerd kan worden. Voordeel is ook dat niet voor al het werk in de fabriek een bouwopleiding nodig is.

Dit artikel verscheen eerder op Cobouw.

Abonneren